Dieser Fall gehört mir

Tätig in Plantation, Broward County

Die Florida-Seite dieser Website, auf der die Antwort ja lautet statt ein Kontakt.

Direkte Vertretung

Die praktische Fassung

Das meiste, was ein Verkaufsangebot in Plantation glattgehen lässt, passiert, bevor es online geht: die Vermessung, die Genehmigungshistorie, gegebenenfalls die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die Versicherungshistorie der Immobilie und alles, was ohnehin bei einer Begutachtung auftauchen wird. Zwei Wochen früher gefunden, ist das Verwaltung. Am Tag vor dem Abschluss gefunden, ist es eine Neuverhandlung. Dieser unglamouröse Teil macht einen guten Teil dessen aus, wofür ich tatsächlich da bin.

Die Stellen, an denen es schiefgeht, und wann

Die Bewertung entscheidet, wogegen der Kreditgeber ausleiht, nicht, was die Immobilie Ihnen wert ist, und die beiden müssen nicht übereinstimmen. Entscheidend ist, was der Vertrag für den Fall vorsieht, dass sie es nicht tun — wer zurücktreten darf, wer eine Differenz ausgleichen darf und bis wann entschieden sein muss. Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie sie brauchen, und nicht an dem Tag, an dem sie relevant wird.

Praktisches aus Florida

Sturm- und Überschwemmungsschäden werden in weiten Teilen Floridas getrennt von der Hauptpolice versichert. Lassen Sie beides für die konkrete Adresse kalkulieren, bevor Sie unter Vertrag stehen, nicht danach.
Für Eigentumswohnanlagen ab drei Stockwerken im maßgeblichen Alter verlangt Florida strukturelle Meilenstein-Inspektionen sowie eine Rücklagenstudie zur baulichen Integrität. Beides verändert Umlagen und Finanzierbarkeit. Lesen Sie beides, bevor Sie auf irgendetwas verzichten.
Die Homestead-Befreiung senkt den steuerpflichtigen Wert eines Hauptwohnsitzes in Florida, und die Save-Our-Homes-Obergrenze begrenzt, wie schnell der veranlagte Wert danach steigt. Die Portabilität kann einen Vorteil aus einem früheren Homestead in Florida mitnehmen. Maßgeblich ist der Property Appraiser Ihres County, nicht Ihr Makler.
Der Eigentumstitel wird in Florida üblicherweise über eine Title Company abgewickelt und nicht regelmäßig über einen Anwalt, was ändert, wen Sie anrufen, wenn mitten im Vertrag eine Frage auftaucht.

Weitere Städte in Florida

Fragen, die tatsächlich gestellt werden

Was sind die Four-Point- und Wind-Mitigation-Inspektionen?

Versicherungsunterlagen und keine Käuferschutzmaßnahmen. Versicherer verlangen bei einer älteren Immobilie häufig einen Four-Point-Bericht — Dach, Elektrik, Sanitär, Heizung und Kühlung —, bevor sie überhaupt ein Angebot machen, und ein Wind-Mitigation-Bericht hält Baumerkmale fest, die eine Prämie senken können. Keiner von beiden ersetzt eine vollständige Begutachtung. Beauftragen Sie sie früh genug, dass eine Ablehnung nicht das ist, was Sie eine Woche vor dem Abschluss erfahren.

Was passiert, wenn Arbeiten am Haus nie genehmigt wurden?

Es kommt heraus, meist im unpassendsten Moment. Offene oder fehlende Genehmigungen hängen an der Immobilie und nicht an demjenigen, der die Arbeit ausgeführt hat, und sie können einen Abschluss, ein Versicherungsangebot oder Jahre später einen Verkauf aufhalten. Die Bauaufsicht der Stadt oder des County ist die Stelle zum Nachfragen, das Fragen kostet nichts, und die Antwort ist weit nützlicher, solange Ihre Vorbehaltsfristen noch laufen.

Welches Verhältnis haben wir — sind Sie mein Vertreter?

In Florida wird eine Transaction-Broker-Beziehung vermutet, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart ist, wie es Section 475.278, Florida Statutes vorsieht. Damit geht ein festgelegter Pflichtenkreis einher, darunter ehrlicher und fairer Umgang, Sachkunde und Sorgfalt sowie begrenzte Vertraulichkeit. Ich sage Ihnen klar und schriftlich, welches Verhältnis gilt, bevor Sie sich auf mich verlassen, und keines besteht, bevor es vereinbart ist.

Wie lange dauert ein Abschluss in Florida üblicherweise?

Das hängt weit mehr von der Finanzierung ab als von der Immobilie. Ein Barkauf kann in Wochen laufen; ein finanzierter richtet sich nach den Auflagen des Kreditgebers und der Bewertung. Wo eine Eigentümergemeinschaft beteiligt ist, kommt Zeit für Zustimmung und Estoppel hinzu. Ich gebe Ihnen früh einen Arbeitsterminplan und sage Ihnen, welche Daten fest und welche optimistisch sind, denn im Abstand zwischen beiden entsteht der Schaden.

Kann ich auch mit anderen Maklern sprechen?

Selbstverständlich, und Sie sollten es. Nichts an einem ersten Gespräch verlangt Exklusivität, und ein Maklerverhältnis besteht erst, wenn etwas schriftlich vereinbart ist. Wenn Sie drei Leute befragen und einen der anderen nehmen, funktioniert ein gutes Verfahren genau so. Mir ist es lieber, den Auftrag zu verlieren, als dass Sie sich jemandem verpflichten, weil eine Absage unangenehm wäre.

Ins Gespräch kommen

Kein Formular, kein Funnel. Die Über-mich-Seite enthält den Werdegang, die Lizenzangaben und die Durchwahl.

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Jacob Campbell · Immobilienvermittler in Florida, Lizenz 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130