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Darf ich in Palm Coast arbeiten? Ja. Sollte ich? Sprechen wir darüber.

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Wo ich tatsächlich etwas beitrage

Was ich über Palm Coast nicht behaupten werde, ist Ortskenntnis, die ich mir nicht erarbeitet habe. Ich kann dieselben öffentlichen Register lesen wie jeder andere und dieselbe Eigentumsprüfung beauftragen, und ich weiß, wie sich ein Vertrag in Florida verhält, denn dieser Teil ändert sich nicht nach County. Was sich nach County ändert, ist, wer zurückruft, welche Sachverständigen einen Monat ausgebucht sind, wie eine bestimmte Eigentümergemeinschaft geführt wird und wie ein Angebot aussehen muss, um ernst genommen zu werden. Das lernt man vor Ort, und ich sage das lieber, als es vorzuspielen.

Wo Transaktionen in Florida kompliziert werden

Die Ergebnisse einer Begutachtung sind eine Verhandlung mit einer Frist daran. Der Bericht ist keine Mängelliste, und ein Verkäufer muss ihn nicht als solche akzeptieren. Über das Ergebnis entscheidet, wie die Forderung formuliert ist, wie schnell sie zurückgeht und ob die wichtigen Punkte von den kosmetischen getrennt wurden. Zwölf Punkte zu schicken, von denen drei zählen, ist der sicherste Weg, gar nichts zu bekommen.

Lesen Sie das, bevor Sie auf etwas verzichten

Sturm- und Überschwemmungsschäden werden in weiten Teilen Floridas getrennt von der Hauptpolice versichert. Lassen Sie beides für die konkrete Adresse kalkulieren, bevor Sie unter Vertrag stehen, nicht danach.
Für Eigentumswohnanlagen ab drei Stockwerken im maßgeblichen Alter verlangt Florida strukturelle Meilenstein-Inspektionen sowie eine Rücklagenstudie zur baulichen Integrität. Beides verändert Umlagen und Finanzierbarkeit. Lesen Sie beides, bevor Sie auf irgendetwas verzichten.
Die Homestead-Befreiung senkt den steuerpflichtigen Wert eines Hauptwohnsitzes in Florida, und die Save-Our-Homes-Obergrenze begrenzt, wie schnell der veranlagte Wert danach steigt. Die Portabilität kann einen Vorteil aus einem früheren Homestead in Florida mitnehmen. Maßgeblich ist der Property Appraiser Ihres County, nicht Ihr Makler.
Der Eigentumstitel wird in Florida üblicherweise über eine Title Company abgewickelt und nicht regelmäßig über einen Anwalt, was ändert, wen Sie anrufen, wenn mitten im Vertrag eine Frage auftaucht.

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Fragen, die tatsächlich gestellt werden

Was ist eine Estoppel-Bescheinigung, und warum hält sie Dinge auf?

Sie ist die schriftliche Erklärung der Eigentümergemeinschaft darüber, was für eine Einheit geschuldet wird — Beiträge, Umlagen, Übertragungsgebühren —, und ein Abschluss in Florida mit Eigentümergemeinschaft wartet in der Regel darauf. Die Gemeinschaft hat eine gesetzliche Frist zur Erstellung und verlangt dafür eine Gebühr. Das ist gewöhnlich und vollständig vorhersehbar, und es verzögert Abschlüsse nur, wenn niemand sie früh angefordert hat. Fragen Sie im selben Atemzug nach den Satzungsunterlagen der Gemeinschaft.

Wer wickelt den Abschluss in Florida ab?

Üblicherweise eine Title Company statt selbstverständlich ein Anwalt, was sich von der Praxis in etlichen anderen Bundesstaaten unterscheidet. Die Eigentumsprüfung bestätigt, dass der Verkäufer übertragen kann, was er verkauft, und fördert zutage, wovon niemand gesprochen hat: ein altes Pfandrecht, eine offene Genehmigung, eine Grenze, die nicht zum Zaun passt. Sie können dennoch einen eigenen Anwalt wollen, besonders bei einem Nachlassverkauf oder etwas Ungewöhnlichem, und ich sage es, wenn ich es für angebracht halte.

Was muss ich als Verkäufer in Florida offenlegen?

Verkäufer in Florida müssen ihnen bekannte Umstände offenlegen, die den Wert der Immobilie wesentlich beeinflussen und nicht ohne Weiteres erkennbar sind — die Regel aus Johnson v. Davis —, und sie reicht weiter, als die meisten Verkäufer erwarten. Praktisch: Wenn Sie davon wissen und ein Käufer es bei einer Besichtigung nicht sehen würde, legen Sie es offen. Wo die Grenzen dieser Pflicht wirklich unklar sind, ist das eine Frage für einen Anwalt und nicht für mich.

Was sind die Four-Point- und Wind-Mitigation-Inspektionen?

Versicherungsunterlagen und keine Käuferschutzmaßnahmen. Versicherer verlangen bei einer älteren Immobilie häufig einen Four-Point-Bericht — Dach, Elektrik, Sanitär, Heizung und Kühlung —, bevor sie überhaupt ein Angebot machen, und ein Wind-Mitigation-Bericht hält Baumerkmale fest, die eine Prämie senken können. Keiner von beiden ersetzt eine vollständige Begutachtung. Beauftragen Sie sie früh genug, dass eine Ablehnung nicht das ist, was Sie eine Woche vor dem Abschluss erfahren.

Was passiert, wenn Arbeiten am Haus nie genehmigt wurden?

Es kommt heraus, meist im unpassendsten Moment. Offene oder fehlende Genehmigungen hängen an der Immobilie und nicht an demjenigen, der die Arbeit ausgeführt hat, und sie können einen Abschluss, ein Versicherungsangebot oder Jahre später einen Verkauf aufhalten. Die Bauaufsicht der Stadt oder des County ist die Stelle zum Nachfragen, das Fragen kostet nichts, und die Antwort ist weit nützlicher, solange Ihre Vorbehaltsfristen noch laufen.

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Jacob Campbell · Immobilienvermittler in Florida, Lizenz 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130