ライセンスは一つ、紹介は四十九州
Nevada州でライセンスを持つエージェントへの引き合わせ
ライセンスは一つ、州は一つ、そしてLas Vegasについての正直な答え。
紹介のみ三つのステップで見る流れ
二つの日付を一枚に
フロリダ州の売却とNevada州の購入は、別々のカレンダーを持つ別々の契約です。ほかの何より先に、いつまでに何が起きなければならないかを書き出します。出なければならない日、入れる日、そしてどちらが何があっても動かないのか。
遅くではなく早く引き合わせる
引き合わせは、二週間前より八週間前のほうがはるかに価値があります。最初から日程を知っているエージェントは、その日程で何が可能かを言えます。クロージング二週間前に引き継いだ人は、何が不可能かしか言えません。
日付が動いたら見直します
どちらかは必ず動きます。動いたら、同じ日に両側へ伝えてください。二州にまたがる転居で高くつく修復のほとんどは、誰かが日付のずれを一週間遅れて知ったせいで存在しています。
ライセンスは一つ、州は一つ
Las Vegasのエージェントを探してフロリダ州のライセンス保持者のサイトにたどり着いたなら、可能性は二つに一つです。そのサイトが手を伸ばしすぎているか、代理以外の何かを差し出しているかです。ここは後者です。差し出しているのは The Keyes Company を通じた引き合わせで、このページの残りは、それが何であって何でないかを正確に説明しています。
州境で実務が変わります
- この業界のライセンスは連邦ではなく州ごとに与えられます。フロリダ州のライセンスはNevada州で何の権限も持たず、Nevada州のライセンスもフロリダ州で何の権限も持ちません。だからこそ、このページで唯一正直な申し出は、代理ではなく引き合わせなのです。
- フロリダ州と同様に、Nevada州にも給与所得への広範な課税はありません。フロリダ州を離れるときに手放すと思われがちな変数の一つが、そこでは外れます。
- 夫婦共有財産（community property）州であるNevada州では、夫婦の権原の扱いが異なります。物件をどう保有できるか、そして一方が先に亡くなったときに取得価額がどうなるかに影響します。これはNevada州の弁護士と話すことで、クロージングの後より前に済ませるほうがよい話です。
- Nevada州のクロージングは、当然に弁護士を必要とするのではなく、一般にタイトルカンパニーまたはエスクロー会社を通じて進みます。構造としては、フロリダ州で慣れているものにどちらかといえば近いものです。
- homestead 控除も Save Our Homes の上限も、フロリダ州の外へは一緒に移りません。Nevada州は独自の評価規則、独自の控除、そして税額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の上限を定めています。フロリダ州に相当するものがあると考えるのではなく、詳細は現地の課税当局に確認してください。
最初の会話を役立てるために
- Nevada州で契約から決済までの標準的な日程はどう見えますか。そして、それが壊れる原因で最も多いのは何ですか。
- ここでクロージングを担当するのは誰ですか。弁護士、タイトルカンパニー、エスクロー業者のどれで、いつ関与しますか。
- Nevada州の売主が開示する義務を負うのは何で、黙っていてよいのは何ですか。
- フロリダ州の物件が売れる前に買う場合、ここの売主は資金証明として何を受け入れますか。
断るつもりのこと
「早く動く必要がある」とは言いません。私が働いていない市場についてそう言う根拠はありませんし、タイミングはライセンス保持者が誰かに売り込むべきものではありません。そして、あなたの決断で得をする人間がつくる切迫感は、この業界で最も古い手口です。日程が厳しいとすれば、それはあなたの事情によるものであって、私の助言によるものではありません。
反対側にフロリダ州の物件がある場合
フロリダ州を出る転居の多くには、フロリダ州の取引がついてきます。フロリダ州の住宅を売ってLas Vegasで買うのであれば、それがこの仕組みのいちばん強い形です。フロリダ州の売却ではあなたのエージェントとして代理し、Nevada州の購入については紹介します。関係は一つ、ライセンスを持つ専門家は二人、そして資格のない場所で資格があるふりをする人は誰もいません。
Nevada州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
Las Vegasで私を代理してもらえますか。
いいえ。私のライセンスはフロリダ州が発行したもので、有効なのはフロリダ州内だけです。Nevada州の取引であなたを代理することは、現地では無免許営業にあたります。できるのは、The Keyes Company を通じてNevada州のライセンス保持者へ紹介することです。
自分で探さずに、あなたを通す理由は何ですか。
通す必要がないかもしれません。Las Vegasに良いエージェントの心当たりがすでにあるなら、その人にしてください。ここでの価値は、きちんとやる職業上の理由がある人間が電話をかけ、相性を確かめ、うまくいかなくなったときにも連絡がつくことにあります。
紹介先はどう選んでいますか。
直近の実際の仕事があなたの取引に似ている人を探します。価格帯、物件種別、転勤案件を日常的に扱っているかどうかです。あなたの名前を渡す前に、その人と話します。
手付金は誰が預かりますか。
州によって、ときには郡によっても異なります。タイトル会社かエスクロー会社、媒介側のブローカー会社、あるいは弁護士です。誰が預かるかより大事なのは、いつ払い出せるのか、取り戻すには何が必要かについて契約に何と書いてあるかです。お金を手放す前に両方を聞き、電話ではなく書面で答えをもらってください。
これは貸し手やタイトルカンパニーへの紹介でもありますか。
いいえ。これは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありませんし、そう読まれるべきものでもありません。
いつどこへ行くのかを聞かせてください
何かを依頼するより先に質問したいという場合も歓迎です。下の電話番号とメールは私に直接つながります。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
受け入れ側のブローカー会社
説明できるのはプロセスのほうで、これは特定の契約が結ばれているかどうかに関わらず存在します。誰に行き着くかは、四半期ごとにではなく、取引ごとに決まります。
仕組みは、The Keyes Company が自社ネットワークへ紹介を出すというものです。判断は私のものです。あなたの情報をその日の午後に送り出してサービスと呼ぶより、実際の担当案件があなたに合う人を探すのに一週間かけるほうを選びます。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。