一张执照，四十九次推荐
介绍一位在Nevada持照的经纪人
一张执照，一个州，以及关于Las Vegas的一个老实回答。
仅提供推荐整个流程，分三步
把两个日期写在同一页上
佛罗里达州的出售和Nevada的购买是两份独立的合同、两份独立的日程。在其他事情之前，我们先写下什么必须在什么时候完成：您必须搬出的日期、您可以搬入的日期，以及这两个里哪一个在任何情况下都不会挪动。
早介绍，别晚介绍
提前八周的介绍，价值远高于提前两周。从一开始就知道您时间表的经纪人，能告诉您在这个时间表上什么做得到。过户前两周才接手的人，只能告诉您什么做不到。
日期一变就重新对一遍
总有一个日期会变。变的时候，请在同一天告诉两边。跨州搬迁里那些昂贵的补救，多半是因为有人比其他人晚一周才知道某个日期滑了。
一张执照，一个州
如果您在找Las Vegas的经纪人，却落到一位佛罗里达州持照人的网站上，那么只有两种可能：要么这个网站越界了，要么它提供的不是代理。这一个属于第二种。这里的提议是通过The Keyes Company做一次介绍，本页其余部分会准确说明它是什么、不是什么。
过了州界，机制就变了
- 这个行业的执照按州授予，而不是由联邦授予。佛罗里达州的执照在Nevada没有任何权限，Nevada的执照在佛罗里达州也没有 — 这正是本页上唯一老实的提议是一次介绍、而不是代理的原因。
- 与佛罗里达州一样，Nevada没有针对工资收入的普遍性税收。这去掉了人们在离开佛罗里达州时最常以为自己要放弃的变量之一。
- 在Nevada，已婚夫妇的产权处理方式不同，因为它是共同财产制州。这会影响您可以如何持有房产，以及一方先去世时成本基础会怎样。那是一次要与Nevada的律师进行的谈话，而且最好在过户之前而不是之后进行。
- Nevada的过户通常通过产权或托管公司进行，而不是必然需要律师 — 在结构上与您在佛罗里达州习惯的做法更接近，而不是更远。
- homestead 减免和 Save Our Homes 上限都不会跟着您离开佛罗里达州。Nevada有自己的评估规则、自己的减免，以及自己关于税单上涨速度的限制 — 请向当地税务机关确认具体情况，而不要假设存在一个佛罗里达州式的对应制度。
把第一次交谈用好
- 在Nevada，从签约到过户的正常时间线是什么样？最常把它搞砸的是什么？
- 这里由谁办理过户 — 律师、产权公司还是托管代理 — 他们在什么时候介入？
- 在Nevada，卖方必须披露哪些事项？哪些事他们有权不说？
- 如果我在佛罗里达州的房产卖掉之前就买房，这里的卖方接受什么作为资金证明？
我会拒绝的几件事
我不会告诉您必须尽快行动。我对一个自己不做的市场没有依据这么说，时机也不是持照人该向任何人推销的东西，而由从您的决定中获益的人制造出来的紧迫感，是这个行业里最老的手法。如果您的时间确实紧，那会是因为您的处境，而不是因为我的建议。
如果另一头还有一处佛罗里达州的房产
大多数搬出佛罗里达州的情况，都附带一笔佛罗里达州的交易。如果您在卖佛罗里达州的房子、在Las Vegas买房，那是这件事最完整的形态：佛罗里达州的出售由我作为您的经纪人代理，Nevada的购买由我为您做推荐。一段关系，两位持照专业人士，没有人在自己不合格的地方假装合格。
Nevada的其他城市
人们真正会问的问题
您能在Las Vegas代理我吗？
不能。我的执照由佛罗里达州颁发，仅在佛罗里达州有效。在Nevada的交易中代理您，在那里属于无照执业。我能做的，是通过The Keyes Company把您推荐给一位在Nevada持照的人。
为什么要通过您，而不是自己去找？
您也许不需要通过我。如果您已经认识Las Vegas一位不错的经纪人，就用他们。这里的价值在于，由一个在职业上有理由在意的人去打这通电话、核实是否合适，并且在事情走偏时仍然联系得上。
您怎么选择要把我推荐给谁？
我找的是近期实际工作与您这笔交易相像的人 — 价格区间、房产类型，以及他们是否经常处理跨州搬迁。在转交您的名字之前，我会先和他们通话。
我的定金由谁保管？
这因州而异，有时还因县而异：产权或托管公司、挂牌方经纪公司，或者一位律师。比谁保管更重要的是合同怎么写它何时可以放款、以及要拿回来需要什么。在您交钱之前把这两个问题都问清楚，并且要书面答复，而不是电话里的口头答复。
这是否也包括对贷款机构或产权公司的推荐？
不包括。这仅是房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐，也不应被这样理解。
说出您要去哪里、什么时候
如果比起提出请求，您更想先问个问题，那也没问题 — 下面的电话和邮箱可以直接找到我。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
另一头的那家经纪公司
我能描述的是流程，而它无论某一份具体协议是否已经签署都存在。落到谁身上是按每笔交易决定的，不是按每个季度决定的。
机制上是The Keyes Company把推荐提交进它的网络。判断由我来做：我宁愿花一周找到手上案件与您相符的人，也不愿当天下午就把您的资料发出去还称之为服务。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。