Devils Lake está fora da minha licença — esta é a parte útil

A parte que a maioria dos sites omite

Depois da apresentação eu não estou dentro da sua transação. Não supervisiono o corretor, não vejo o seu contrato e não tenho autoridade para intervir quando algo dá errado — essa autoridade pertence ao corretor responsável dele e ao órgão que licencia corretores em North Dakota. O que eu mantenho é o telefone. Se algo soar mal na terceira semana, me diga. Prefiro muito mais fazer uma ligação constrangedora para outra corretora do que descobrir no fechamento que a apresentação foi a errada.

Diferenças estruturais que vale a pena conhecer antes de ir

• O licenciamento imobiliário é concedido estado por estado. Um corretor licenciado na Flórida não pode representar você em North Dakota, e um licenciado de North Dakota não pode representar você na Flórida.
• Os preços de venda em North Dakota não são registro público — é um dos poucos estados de não divulgação. Vindo da Flórida, onde os selos documentais na escritura tornam o número efetivamente público, espere se apoiar muito mais no seu corretor para obter comparáveis do que está acostumado.
• Sair da Flórida significa passar a pagar um imposto de renda estadual em North Dakota. Modele isso contra o número da moradia antes de fixar uma faixa de preço, e leve a aritmética real a um consultor tributário e não a um corretor de imóveis, inclusive eu.
• Os fechamentos em North Dakota geralmente correm por uma empresa de títulos ou de custódia em vez de exigirem um advogado como praxe — estruturalmente mais próximo do que você conhece na Flórida do que distante.
• Nem a isenção homestead nem o teto Save Our Homes viajam com você para fora da Flórida. North Dakota define as suas próprias regras de avaliação, as suas próprias isenções e o seu próprio limite para a velocidade com que uma conta pode subir — confirme os detalhes com a autoridade tributária local em vez de supor que existe um equivalente da Flórida.

Onde eu paro, de propósito

Não vou dizer a você que precisa se mexer rápido. Não tenho base para afirmar isso sobre um mercado em que não atuo, o momento certo não é algo que um licenciado deva vender a ninguém, e a urgência fabricada por quem se beneficia da sua decisão é o artifício mais antigo deste setor. Se o seu prazo é apertado, será por causa das suas circunstâncias e não do meu conselho.

Como funciona uma indicação

O que eu perguntaria se estivesse no seu lugar

• Se eu precisar desistir, o que acontece de fato com o meu depósito sob um contrato padrão de North Dakota?
• O que o seu contrato escrito diz sobre a duração do prazo e sobre como eu o encerro se isto não estiver funcionando?
• Quando uma inspeção encontra algo, qual é a prática local — redução de preço, crédito no fechamento, ou o vendedor providenciar o serviço — e quem conduz essa negociação em meu nome?
• Se eu comprar antes de o meu imóvel da Flórida vender, o que os vendedores daqui aceitam como comprovação de recursos?

Uma mudança, duas transações

Existe uma versão disto em que eu não sou uma indicação de jeito nenhum. Se o imóvel que você está deixando fica na Flórida, posso anunciá-lo e vendê-lo como seu corretor sob a The Keyes Company — essa metade está bem dentro da minha licença — enquanto o lado de Devils Lake vai para o licenciado a quem eu apresentar você. Diga isso cedo, porque os dois calendários precisam ser planejados um contra o outro.

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