Presentazione fuori dallo stato
La presentazione di un agente abilitato in North Dakota
Se a questo trasferimento è legato un immobile in Florida, me lo dica: quella metà è mia.
Solo segnalazioneDove passa davvero il confine
La domanda utile non è se io possa lavorare in North Dakota — non posso — ma se io possa accorciare la distanza tra lei e qualcuno che può. Quello è un servizio reale, è ciò che un'agenzia è costruita per fare, ed è l'unica cosa che questa pagina offre.
Che cosa questa pagina non offre
Non le prometterò un risultato. Non un prezzo, non una tempistica, non un livello di servizio da parte del dipendente di qualcun altro. Ciò che posso darle è che cosa ho chiesto all'agente, che cosa ha risposto e qualsiasi cosa nella conversazione mi abbia lasciato perplesso. Chi offre più certezze di così su una compravendita in uno stato in cui non è abilitato sta descrivendo un desiderio, non un servizio.
La meccanica, senza patina
Mi dà la forma dell'operazione
Fascia di prezzo, vincoli che già conosce e se ha una scadenza. Non la sto qualificando: sto preparando chi chiamerò.
La telefonata la faccio io
La segnalazione parte tramite The Keyes Company. Preferisco passare una settimana a trovare il titolare di licenza giusto in North Dakota piuttosto che spedire i suoi dati in un bacino di contatti lo stesso pomeriggio.
La decisione resta sua
Lo valuti. Ne valuti altri due, se vuole. Nulla in una segnalazione la obbliga a rivolgersi a qualcuno, e io non ho modo di costringerla.
Differenze strutturali da conoscere prima di partire
- Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in North Dakota, e un titolare di licenza di North Dakota non può rappresentarla in Florida.
- I prezzi di vendita in North Dakota non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
- Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in North Dakota. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
- I closing in North Dakota sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
- La homestead exemption della Florida e il suo tetto di rivalutazione Save Our Homes non la seguono. North Dakota ha un proprio trattamento dell'imposta sugli immobili, proprie esenzioni e proprie regole su quanto in fretta un valore accertato possa salire. Confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale.
Che cosa chiedere prima di firmare qualsiasi cosa
- Qual è la prassi locale sulla consegna: ricevo le chiavi al closing, oppure qui i venditori restano spesso per un periodo dopo, e come viene documentato?
- Se i miei tempi slittano di sei settimane, che cosa succede all'accordo che sto per firmare con lei e che cosa succede al denaro già impegnato?
- Posso firmare da remoto, in via elettronica o per posta, oppure qualcosa deve avvenire di persona? Se quel giorno sono ancora in Florida, che cosa cambia?
- Come si dividono le spese di chiusura secondo la consuetudine locale, quali di quelle voci sono davvero negoziabili e quali sono semplicemente il modo in cui si fa qui?
Se la Florida è l'altra metà di questo trasferimento
Esiste una versione in cui non sono affatto una segnalazione. Se l'immobile che lascia è in Florida, posso proporlo e venderlo come suo agente con The Keyes Company — quella metà rientra pienamente nella mia licenza — mentre il lato Jamestown va al titolare di licenza che le presento. Lo dica subito, perché i due calendari vanno pianificati l'uno rispetto all'altro.
Altre città in North Dakota
Domande che le persone fanno davvero
Un mutuo VA cambia il funzionamento della segnalazione?
Non dal mio lato. L'ammissibilità al finanziamento è una questione tra lei e un finanziatore, non qualcosa che un agente controlla, e nulla in questa pagina è una segnalazione a un finanziatore. Può cambiare invece chi vuole dall'altra parte: chieda al titolare di licenza che le presento quanto spesso lavora con acquirenti che usano quel tipo di finanziamento e quale sia la prassi locale sulla documentazione. È una domanda legittima e la risposta di solito dice molto.
Come coordino una vendita in Florida con un acquisto a Jamestown?
Deliberatamente, e dall'inizio. I due closing sono contratti separati e nessuno controlla entrambi, quindi il lavoro sta nel tenere ciascuna parte informata delle date dell'altra. Se seguo io la vendita in Florida, parlerò direttamente con il suo agente in North Dakota del calendario. Quando le date non si riescono a far combaciare, gli strumenti abituali sono una permanenza in affitto o un finanziamento ponte, ed entrambi costano meno se pianificati anziché organizzati in fretta.
Che cos'è un accordo di segnalazione?
Un documento tra due agenzie, firmato prima che lei venga presentato. Registra che la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e quale compenso diventa dovuto se una compravendita si conclude. Lei non ne è parte, non lo firma e non le impone alcun obbligo. Chieda di conoscerne le condizioni se le interessano: non c'è nulla, lì dentro, che debba esserle tenuto nascosto.
Mi serve una licenza di North Dakota per essere segnalato?
No: quel requisito ricade sull'agente, non su di lei. Il titolare di licenza che le presento avrà una licenza in corso di validità in North Dakota e la rappresenterà secondo la legge di North Dakota.
Può garantirmi che sarò soddisfatto dell'agente?
No, e sia scettico verso chiunque dica il contrario. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie, e non posso promettere un risultato, un prezzo o una tempistica.
Prima di compilare il modulo di qualcun altro
Mi mandi i dettagli e comincio a cercare. Se il suo trasferimento è verso la Florida anziché fuori, salti la segnalazione: quello è compito mio.
Chiedere di Jamestown Si trasferisce invece in Florida?
Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.
L'agenzia dall'altra parte
In questa pagina non c'è un elenco di agenzie partner perché un elenco di agenzie partner ancora non esiste. Quando ci sarà, saranno indicate qui con i loro numeri di licenza, e non prima.
In pratica: The Keyes Company colloca la segnalazione e io vado a cercare un titolare di licenza il cui lavoro recente assomigli a quello che sta per fare lei. Un primo acquisto, un ridimensionamento e un acquisto di investimento richiedono persone davvero diverse, e quella differenza è invisibile da una pagina di profilo.
Tre cose restano vere, chiunque sia:
- Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
- Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
- Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.
Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.
Informativa sulla segnalazione
- Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
- Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
- A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
- Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
- Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
- Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
- Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.