Una licenza, quarantanove segnalazioni
Dalla Florida a North Dakota
Una licenza, uno stato e una risposta onesta su .
Comincio da ciò che non posso fare
Questa pagina esiste perché lei ha cercato qualcosa e un motore di ricerca doveva risponderle. Questo la rende pubblicità, e la Florida mi impone di dire di chi: sono un agente immobiliare registrato presso The Keyes Company, licenza 3623732. Ciò che viene pubblicizzato non è la rappresentanza in North Dakota, perché non posso offrirla legalmente. È una presentazione. Il suo valore sta nel fatto che chi la fa ha una ragione professionale per farla bene e un broker che ne risponde se non lo fa.
La meccanica, senza patina
Mi dà la forma dell'operazione
Fascia di prezzo, vincoli che già conosce e se ha una scadenza. Non la sto qualificando: sto preparando chi chiamerò.
La telefonata la faccio io
La segnalazione parte tramite The Keyes Company. Preferisco passare una settimana a trovare il titolare di licenza giusto in North Dakota piuttosto che spedire i suoi dati in un bacino di contatti lo stesso pomeriggio.
La decisione resta sua
Lo valuti. Ne valuti altri due, se vuole. Nulla in una segnalazione la obbliga a rivolgersi a qualcuno, e io non ho modo di costringerla.
Cose che sorprendono chi lascia la Florida
- Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in North Dakota, e un titolare di licenza di North Dakota non può rappresentarla in Florida.
- I prezzi di vendita in North Dakota non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
- Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in North Dakota. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
- I closing in North Dakota sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
- La homestead exemption della Florida e il suo tetto di rivalutazione Save Our Homes non la seguono. North Dakota ha un proprio trattamento dell'imposta sugli immobili, proprie esenzioni e proprie regole su quanto in fretta un valore accertato possa salire. Confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale.
Città in North Dakota
Domande che le persone fanno davvero
E se l'agente che mi presenta si rivelasse inadeguato?
Me lo dica, e me lo dica presto. Tornerò a cercare e lo dirò all'agenzia che lo ha proposto. Ciò che non posso fare è riparare la compravendita dalla Florida: non lo supervisiono e non sono parte del suo accordo con lui. I suoi rimedi sono quelli scritti in quell'accordo, il suo broker e l'ente che rilascia le licenze agli agenti in North Dakota.
Che cos'è un accordo di segnalazione?
Un documento tra due agenzie, firmato prima che lei venga presentato. Registra che la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e quale compenso diventa dovuto se una compravendita si conclude. Lei non ne è parte, non lo firma e non le impone alcun obbligo. Chieda di conoscerne le condizioni se le interessano: non c'è nulla, lì dentro, che debba esserle tenuto nascosto.
La doppia rappresentanza è ammessa in North Dakota?
Dipende dallo stato, ed è una domanda per il titolare di licenza che le presento e non per me. Alcuni stati consentono a un solo agente di seguire entrambe le parti quando tutti acconsentono per iscritto; altri la limitano o la vietano del tutto. Il lessico della Florida — transaction broker, single agent — non si trasferisce in modo pulito ad altri stati, quindi non dia per scontato che la sua esperienza in Florida valga. Chieda come si chiama lì e che cosa firmerebbe.
Chi tiene la mia caparra?
Varia da stato a stato e a volte da contea a contea: una title company o una società fiduciaria, l'agenzia che ha l'incarico di vendita, oppure un avvocato. Più importante di chi la tiene è ciò che il contratto dice su quando può essere svincolata e su che cosa serve per riaverla. Chieda entrambe le cose prima di separarsi dal denaro, e si faccia dare la risposta per iscritto anziché al telefono.
Pronto quando vuole lei
Mi dia la città, i tempi e se c'è di mezzo un immobile in Florida. È davvero tutto ciò che mi serve per cominciare a telefonare.
Farsi mettere in contatto a Si trasferisce invece in Florida?
Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.
Chi finisce davvero per rappresentarla
Noterà che sotto non è nominato nessuno. È voluto ed è temporaneo: preferisco mostrarle un elenco vuoto piuttosto che uno preso in prestito.
The Keyes Company si occupa del collocamento. Io mi occupo della questione se la persona dall'altra parte sia quella giusta per lei, il che significa chiederle delle sue ultime operazioni anziché leggerne la biografia.
Tre cose restano vere, chiunque sia:
- Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
- Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
- Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.
Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.
Informativa sulla segnalazione
- Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
- Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
- A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
- Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
- Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
- Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
- Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.