Washington, North Dakota — una presentazione, non un'offerta commerciale

Come funziona una segnalazione

Legga questa parte prima del resto

A volte mi chiedono quanto offrire a Washington, e io non rispondo. Non perché la domanda sia difficile, ma perché rispondere è la metà consulenziale di questo mestiere, e farlo dove non ho licenza è esattamente ciò che questa pagina dichiara di non fare. È anche una tutela per lei. Un numero fornito da chi non è entrato nell'immobile e non lavora quella zona non vale nulla, per quanto sicuro sia il tono con cui viene detto.

Che cosa cambia quando si lascia la Florida

• Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in North Dakota, e un titolare di licenza di North Dakota non può rappresentarla in Florida.
• I prezzi di vendita in North Dakota non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
• Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in North Dakota. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
• I closing in North Dakota passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. North Dakota fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Usi bene la prima telefonata

• Ha già lavorato con acquirenti che stavano vendendo contemporaneamente in un altro stato? Chieda come hanno gestito la meccanica, non una rassicurazione che sia successo.
• Come vengono gestite le caparre in North Dakota: chi tiene il denaro, quale importo è consueto, e da che punto smette di essere restituibile? Si faccia dare la risposta prima di versare, non dopo.
• Come si presenta in North Dakota una tempistica normale dal contratto al closing, e che cosa la fa saltare più spesso?
• Se l'immobile è in vendita tramite la sua stessa agenzia, che cosa succede alla mia rappresentanza, che cosa consente in quel caso la legge di North Dakota, e che cosa esattamente mi chiederebbe di firmare?

Che cosa non farò

Non le prometterò un risultato. Non un prezzo, non una tempistica, non un livello di servizio da parte del dipendente di qualcun altro. Ciò che posso darle è che cosa ho chiesto all'agente, che cosa ha risposto e qualsiasi cosa nella conversazione mi abbia lasciato perplesso. Chi offre più certezze di così su una compravendita in uno stato in cui non è abilitato sta descrivendo un desiderio, non un servizio.

Se dall'altra parte c'è un immobile in Florida

Esiste una versione in cui non sono affatto una segnalazione. Se l'immobile che lascia è in Florida, posso proporlo e venderlo come suo agente con The Keyes Company — quella metà rientra pienamente nella mia licenza — mentre il lato Washington va al titolare di licenza che le presento. Lo dica subito, perché i due calendari vanno pianificati l'uno rispetto all'altro.

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