Abilitato soltanto in Florida

La presentazione di un agente abilitato in North Dakota

Non fingerò di lavorare a Minot. Le troverò qualcuno che ci lavora.

Solo segnalazione

La meccanica cambia al confine dello stato

In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in North Dakota, e una licenza di North Dakota non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
I prezzi di vendita in North Dakota non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
North Dakota applica un'imposta sul reddito; la Florida no. È un cambiamento che vale la pena mettere a confronto con il costo della casa prima di impegnarsi su una fascia di prezzo, ed è una domanda per il suo consulente fiscale e non per un agente immobiliare.
I closing in North Dakota passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
La homestead exemption della Florida e il suo tetto di rivalutazione Save Our Homes non la seguono. North Dakota ha un proprio trattamento dell'imposta sugli immobili, proprie esenzioni e proprie regole su quanto in fretta un valore accertato possa salire. Confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale.

Come funziona una segnalazione

Passo 1

Una breve telefonata, senza moduli

Dieci minuti, di solito. Dove va, all'incirca quando, se compra o vende, e che cosa è già andato storto. In quella telefonata lei non viene qualificato e in questa pagina non c'è nulla da compilare.

Passo 2

Una segnalazione per iscritto

La presentazione viene messa per iscritto tra le due agenzie prima che vi mettiate in contatto, così le condizioni sono definite in anticipo anziché negoziate intorno a lei in seguito. Lei non è parte di quel documento e non firma nulla.

Passo 3

Lo incontra senza impegno

La prima conversazione con il titolare di licenza di Minot non la impegna assolutamente a nulla. Ciò che firmerà più avanti lo firmerà con lui, dopo averlo letto, e preferibilmente non il giorno in cui gli parla per la prima volta.

La parte che quasi tutti i siti omettono

Una licenza è una giurisdizione, non una reputazione. La mia copre la Florida e finisce lì, il che significa che per una compravendita a Minot non sono io la persona che la rappresenta, per quanto io sappia di traslochi, finanziamenti o meccanica di un closing. Sono invece qualcuno che ha un'agenzia alle spalle e una ragione per presentarle la persona giusta anziché quella più vicina.

Le domande che le dicono con chi ha a che fare

Se i miei tempi slittano di sei settimane, che cosa succede all'accordo che sto per firmare con lei e che cosa succede al denaro già impegnato?
Quante compravendite ha concluso a Minot negli ultimi dodici mesi, e quante dal lato del tavolo in cui mi trovo io?
Come è strutturato il suo compenso e che cosa è negoziabile? Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge in nessuno stato.
Chi gestisce qui il closing — un avvocato, una title company, un agente fiduciario — e da che momento entra in gioco?

Che cosa questa pagina non offre

Non accetterò un pagamento da lei, e non potrei farlo legalmente nemmeno volendo. Un agente immobiliare della Florida può essere retribuito soltanto tramite il proprio broker registrato, quindi qualsiasi compenso qui è versato dall'agenzia ricevente a The Keyes Company a valere su una provvigione che matura solo se una compravendita si conclude. Alla fine di tutto questo non c'è nessuna fattura e non esiste una versione in cui le venga addebitata una presentazione.

Un trasferimento, due compravendite

Non tutti vendono. Se tiene l'immobile in Florida e lo mette a reddito, è una conversazione diversa con conseguenze diverse: la posizione ai fini dell'esenzione homestead cambia quando l'immobile smette di essere la sua residenza principale, e con essa cambiano le questioni assicurative e quelle condominiali. Non sono il suo consulente fiscale e l'autorità sull'esenzione è il property appraiser della contea, ma posso dirle come si presenta in pratica il lato Florida di quella decisione prima che lei si impegni.

Altre città in North Dakota

Domande che le persone fanno davvero

Viene pagato se mi rivolgo a un agente che non mi ha segnalato lei?

No. Un compenso sorge solo se la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e una compravendita si conclude con quell'agente. Se trova qualcuno per conto suo, o si rivolge a una persona che già conosce, non è dovuto nulla a nessuno, e questo è un ottimo risultato. Preferisco che lei abbia l'agente giusto piuttosto che avere io un compenso.

Ho un pacchetto di trasferimento tramite il lavoro. Cambia qualcosa?

Potrebbe, quindi verifichi prima che io presenti chiunque. Alcuni programmi aziendali e piani di benefit richiedono di registrarsi presso di loro prima di parlare con un agente, e non erogano il beneficio se lei si è già impegnato con qualcuno. Quell'ordine di operazioni è loro e non mio. Legga le condizioni, faccia prima quella telefonata e poi torni: la segnalazione sarà ancora qui.

Un mutuo VA cambia il funzionamento della segnalazione?

Non dal mio lato. L'ammissibilità al finanziamento è una questione tra lei e un finanziatore, non qualcosa che un agente controlla, e nulla in questa pagina è una segnalazione a un finanziatore. Può cambiare invece chi vuole dall'altra parte: chieda al titolare di licenza che le presento quanto spesso lavora con acquirenti che usano quel tipo di finanziamento e quale sia la prassi locale sulla documentazione. È una domanda legittima e la risposta di solito dice molto.

Che cosa racconta di me all'agente, esattamente?

La forma dell'operazione. La città, all'incirca quando, se compra o vende, e qualsiasi cosa lei mi abbia detto che le importa nel modo in cui viene trattato. Non le sue finanze, e nulla che mi abbia chiesto di tenere per me. Se preferisce che dica meno, me lo dica: sono informazioni sue, e un riassunto più breve non costa nulla.

In che cosa è diverso dai siti che mi abbinano a un agente?

Faccia a ciascuno di loro le stesse due domande e confronti le risposte: quante persone ricevono i miei dati, e chi la paga. Qui le risposte sono una sola agenzia indicata per nome, e l'agenzia ricevente versa a The Keyes Company una quota della propria provvigione se una compravendita si conclude. Nessuno dei due assetti è illegittimo. Semplicemente non sono la stessa cosa, e lei ha diritto di sapere in quale si trova.

Mi dica dove sta andando

Se preferisce fare prima una domanda anziché chiedere qualcosa, va benissimo lo stesso: il numero di telefono e l'e-mail qui sotto arrivano direttamente a me.

Farsi mettere in contatto a Minot Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

Chi prende in mano la cosa da qui

Quasi tutte le pagine di segnalazione si aprono con un muro di loghi. La mia no, perché un logo le dice che esiste un accordo commerciale e non le dice nulla su quanto valga la persona con cui finirà.

In concreto The Keyes Company instrada la segnalazione e io faccio la verifica. Il che significa prima una conversazione con l'agente ricevente: che cosa conclude, come comunica, se alla sesta settimana sarà ancora raggiungibile.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.