Licenza della Florida · presentazione in North Dakota

Prima di scegliere un agente a Fargo, legga questo

Una presentazione fatta con cura non le costa nulla e le risparmia il tentativo alla cieca.

Solo segnalazione

Dove passa davvero il confine

A volte mi chiedono quanto offrire a Fargo, e io non rispondo. Non perché la domanda sia difficile, ma perché rispondere è la metà consulenziale di questo mestiere, e farlo dove non ho licenza è esattamente ciò che questa pagina dichiara di non fare. È anche una tutela per lei. Un numero fornito da chi non è entrato nell'immobile e non lavora quella zona non vale nulla, per quanto sicuro sia il tono con cui viene detto.

Tre passi, e a che cosa impegna ciascuno

Passo 1

Si parte dal vincolo

Quasi ogni trasferimento ha una cosa che non si può spostare: una data di inizio al lavoro, un affitto in scadenza, un inquilino con diritti fino a una data certa, un rogito già fissato. Me lo dica per primo; determina tutto il resto.

Passo 2

Preparo, poi presento

Descrivo la sua situazione al titolare di licenza di Fargo prima ancora che vi parliate, così la prima conversazione comincia dalla seconda domanda invece che dalla prima.

Passo 3

Tiene il mio numero

La presentazione non è la fine. Se dopo tre settimane qualcosa non torna, mi chiami: preferisco sentirlo che scoprirlo al closing.

Che cosa cambia quando si lascia la Florida

  • In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in North Dakota, e una licenza di North Dakota non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
  • I prezzi di vendita in North Dakota non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
  • North Dakota applica un'imposta sul reddito; la Florida no. È un cambiamento che vale la pena mettere a confronto con il costo della casa prima di impegnarsi su una fascia di prezzo, ed è una domanda per il suo consulente fiscale e non per un agente immobiliare.
  • I closing in North Dakota passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
  • La homestead exemption della Florida e il suo tetto di rivalutazione Save Our Homes non la seguono. North Dakota ha un proprio trattamento dell'imposta sugli immobili, proprie esenzioni e proprie regole su quanto in fretta un valore accertato possa salire. Confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale.

Che cosa questa pagina non offre

Non accetterò un pagamento da lei, e non potrei farlo legalmente nemmeno volendo. Un agente immobiliare della Florida può essere retribuito soltanto tramite il proprio broker registrato, quindi qualsiasi compenso qui è versato dall'agenzia ricevente a The Keyes Company a valere su una provvigione che matura solo se una compravendita si conclude. Alla fine di tutto questo non c'è nessuna fattura e non esiste una versione in cui le venga addebitata una presentazione.

Domande che vale la pena fare alla prima telefonata

  • Come è strutturato il suo compenso e che cosa è negoziabile? Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge in nessuno stato.
  • Qual è la consuetudine locale sui termini per le perizie e per la condizione di finanziamento, e quanto stretti li stanno facendo adesso?
  • Come si presenta in North Dakota una tempistica normale dal contratto al closing, e che cosa la fa saltare più spesso?
  • Chi gestisce qui il closing — un avvocato, una title company, un agente fiduciario — e da che momento entra in gioco?

Se dall'altra parte c'è un immobile in Florida

Alla maggior parte dei trasferimenti dalla Florida è legata una compravendita in Florida. Se vende una casa in Florida e compra a Fargo, questa è la versione più forte del servizio: la rappresento nella vendita in Florida come suo agente e la segnalo per l'acquisto in North Dakota. Un solo rapporto, due professionisti abilitati, e nessuno che finge di essere qualificato dove non lo è.

Altre città in North Dakota

Domande che le persone fanno davvero

Perché dovrei passare da lei invece di cercare da solo?

Forse non ne ha bisogno. Se conosce già un buon agente a Fargo, si rivolga a lui. Il valore qui è che a fare la telefonata, a verificare l'adeguatezza e a restare raggiungibile se le cose si mettono male è qualcuno che ha una ragione professionale per tenerci.

E se l'agente che mi presenta si rivelasse inadeguato?

Me lo dica, e me lo dica presto. Tornerò a cercare e lo dirò all'agenzia che lo ha proposto. Ciò che non posso fare è riparare la compravendita dalla Florida: non lo supervisiono e non sono parte del suo accordo con lui. I suoi rimedi sono quelli scritti in quell'accordo, il suo broker e l'ente che rilascia le licenze agli agenti in North Dakota.

Che cos'è un accordo di segnalazione?

Un documento tra due agenzie, firmato prima che lei venga presentato. Registra che la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e quale compenso diventa dovuto se una compravendita si conclude. Lei non ne è parte, non lo firma e non le impone alcun obbligo. Chieda di conoscerne le condizioni se le interessano: non c'è nulla, lì dentro, che debba esserle tenuto nascosto.

La doppia rappresentanza è ammessa in North Dakota?

Dipende dallo stato, ed è una domanda per il titolare di licenza che le presento e non per me. Alcuni stati consentono a un solo agente di seguire entrambe le parti quando tutti acconsentono per iscritto; altri la limitano o la vietano del tutto. Il lessico della Florida — transaction broker, single agent — non si trasferisce in modo pulito ad altri stati, quindi non dia per scontato che la sua esperienza in Florida valga. Chieda come si chiama lì e che cosa firmerebbe.

Chi tiene la mia caparra?

Varia da stato a stato e a volte da contea a contea: una title company o una società fiduciaria, l'agenzia che ha l'incarico di vendita, oppure un avvocato. Più importante di chi la tiene è ciò che il contratto dice su quando può essere svincolata e su che cosa serve per riaverla. Chieda entrambe le cose prima di separarsi dal denaro, e si faccia dare la risposta per iscritto anziché al telefono.

Mi dica dove va e quando

Se in questa storia c'è un immobile in Florida, lo dica per primo. Cambia ciò che posso fare, non semplicemente il modo in cui lo faccio.

Chiedere una presentazione Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

Chi prende in mano la cosa da qui

Lo stato onesto delle cose: i rapporti di segnalazione sono in via di formalizzazione, e finché non ne è firmato uno non c'è una società che io possa indicare senza esagerare.

La segnalazione parte tramite The Keyes Company verso un'agenzia abilitata dove lei sta comprando. Prima che il suo nome si muova, voglio sapere che l'agente dall'altra parte ha fatto di recente qualcosa di simile alla sua operazione e che risponde di persona al telefono.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

  • Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
  • Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
  • Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

  • Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
  • Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
  • A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
  • Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
  • Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
  • Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
  • Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.