La Florida è la mia licenza. Williston è una segnalazione.

Legga questa parte prima del resto

Due closing in due stati significano due contratti, due insiemi di consuetudini locali e i calendari di due finanziatori, e nessuno ha autorità su entrambi. Ciò che si può ottenere è che ciascun lato sappia che cosa sta aspettando l'altro. Se sto seguendo per lei una vendita in Florida, dirò al suo agente in North Dakota come sono le mie date e chiederò le sue. Quando quei calendari non vengono mai presentati l'uno all'altro, il risultato è di solito un contratto di permanenza dopo il rogito che nessuno aveva previsto o un finanziamento ponte che nessuno aveva messo a budget.

Come funziona una segnalazione

Prima di partire: le differenze strutturali

• In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in North Dakota, e una licenza di North Dakota non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
• North Dakota è uno stato di non divulgazione: i prezzi di vendita non sono di pubblico registro. Ricercare il valore funziona lì in modo diverso rispetto alla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono il prezzo di fatto pubblico. Il suo agente in North Dakota le spiegherà che cosa cambia.
• North Dakota applica un'imposta sul reddito; la Florida no. È un cambiamento che vale la pena mettere a confronto con il costo della casa prima di impegnarsi su una fascia di prezzo, ed è una domanda per il suo consulente fiscale e non per un agente immobiliare.
• I closing in North Dakota passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. North Dakota fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Dove mi fermo, di proposito

Non risponderò a una domanda legale, fiscale, assicurativa o di stima in nessuno stato, compreso il mio. Sono un agente immobiliare, non un avvocato, un commercialista, un finanziatore, un perito o un ispettore, e una versione onesta di questo lavoro comprende il sapere dove finisce. Quello che di solito posso fare è dirle di quale di quelle figure ha davvero bisogno, una domanda che costa meno chiarire presto che tardi.

Che cosa chiedere all'agente che le presento

• Come è strutturato il suo compenso e che cosa è negoziabile? Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge in nessuno stato.
• Qual è la consuetudine locale sui termini per le perizie e per la condizione di finanziamento, e quanto stretti li stanno facendo adesso?
• Come si presenta in North Dakota una tempistica normale dal contratto al closing, e che cosa la fa saltare più spesso?
• Chi gestisce qui il closing — un avvocato, una title company, un agente fiduciario — e da che momento entra in gioco?

La metà di tutto questo che posso davvero fare

Ci sono due ordini possibili e comportano rischi diversi. Vendere prima significa conoscere la propria cifra ma forse dover trovare dove stare; comprare prima significa avere dove stare ma sostenere due insiemi di costi finché l'immobile in Florida non è venduto. Quale sia adatto a lei è una conversazione tra lei, il suo finanziatore e me, ed è molto meglio farla prima di affezionarsi a una casa precisa a Williston che dopo.

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