Florida is mijn licentie. Williston is een doorverwijzing.

Lees dit deel vóór de rest

Twee closings in twee staten betekent twee overeenkomsten, twee sets lokale gebruiken en de agenda's van twee geldverstrekkers, en niemand heeft zeggenschap over beide. Wat wel geregeld kan worden, is dat elke kant weet waar de andere op wacht. Als ik een verkoop in Florida voor u afhandel, vertel ik uw makelaar in North Dakota hoe mijn data eruitzien en vraag ik om de zijne. Waar die agenda's nooit aan elkaar worden voorgesteld, is het resultaat meestal een terughuur die niemand had gepland of een overbruggingskrediet dat niemand had begroot.

Hoe een doorverwijzing werkt

Voordat u gaat: de structurele verschillen

• Licenties in deze branche worden per staat verleend, niet federaal. Een licentie uit Florida verleent geen bevoegdheid in North Dakota, en een licentie uit North Dakota verleent er geen in Florida — en daarom is een kennismaking, en niet vertegenwoordiging, het enige eerlijke aanbod op deze pagina.
• North Dakota is een non-disclosure-staat: verkoopprijzen zijn niet openbaar. Onderzoek naar waarde werkt daar anders dan in Florida, waar de overdrachtszegels op de akte de prijs feitelijk openbaar maken. Uw makelaar in North Dakota legt u uit wat dat verandert.
• North Dakota heft belasting op inkomen; Florida niet. Dat is een verandering die het waard is af te zetten tegen de woonlasten voordat u zich op een prijsklasse vastlegt, en het is een vraag voor uw eigen belastingadviseur en niet voor een makelaar.
• Closings in North Dakota lopen in het algemeen via een title- of escrowbedrijf in plaats van standaard een advocaat te vereisen — structureel dichter bij wat u uit Florida kent dan niet.
• Noch de homestead-vrijstelling noch de Save Our Homes-limiet reist met u mee uit Florida. North Dakota stelt zijn eigen waarderingsregels, zijn eigen vrijstellingen en zijn eigen grens aan hoe snel een aanslag mag stijgen — bevestig de bijzonderheden bij de plaatselijke belastingautoriteit in plaats van aan te nemen dat er een equivalent uit Florida bestaat.

Waar ik ophoud, met opzet

Ik ga geen juridische, fiscale, verzekerings- of taxatievraag beantwoorden, in geen enkele staat, ook niet in de mijne. Ik ben verkoopmedewerker, geen advocaat, accountant, geldverstrekker, taxateur of bouwkundig inspecteur, en een eerlijke uitvoering van dit vak omvat weten waar de randen liggen. Wat ik meestal wel kan, is u zeggen wie van die mensen u werkelijk nodig hebt, en dat is een vraag die vroeg goedkoper goed te beantwoorden is dan laat.

Wat u moet vragen aan de makelaar aan wie ik u voorstel

• Hoe is uw vergoeding opgebouwd, en wat daaraan is onderhandelbaar? Makelaarsvergoedingen liggen in geen enkele staat bij wet vast.
• Wat is hier het gebruik rond de termijnen voor inspectie- en financieringsvoorbehouden, en hoe strak maken mensen die op dit moment?
• Hoe ziet een normale tijdlijn van overeenkomst tot closing eruit in North Dakota, en wat gooit die het vaakst om?
• Wie regelt hier de closing — een advocaat, een title company, een escrow-agent — en wanneer komen zij in beeld?

De helft hiervan die ik werkelijk kan doen

Er zijn twee mogelijke volgordes en zij dragen verschillende risico's. Verkoopt u eerst, dan kent u uw bedrag maar hebt u misschien onderdak nodig; koopt u eerst, dan hebt u onderdak maar draagt u dubbele lasten totdat de woning in Florida is overgedragen. Welke bij u past, is een gesprek voor u, uw geldverstrekker en mij, en dat wordt veel beter gevoerd voordat u emotioneel aan een bepaald huis in Williston verbonden bent dan erna.

Andere steden in North Dakota

• West Fargo
• Bismarck
• Mandan
• Wahpeton
• Grand Forks
• Jamestown
• Devils Lake
• Minot
• Heel North Dakota