佛罗里达州以外的推荐
Racine在我的执照之外 — 有用的部分在这里
我仍然帮得上忙 — 把您介绍给一位在您真正要买房的地方持照的人。
仅提供推荐让搬出佛罗里达州的人意外的几件事
- 房地产执照按州颁发。在佛罗里达州持照的经纪人不能在Wisconsin代理您，而Wisconsin的持照人也不能在佛罗里达州代理您。
- Wisconsin对收入征税；佛罗里达州不征。这项变化值得在确定价格区间之前与住房成本一起测算，而且它是您自己的税务顾问的问题，不是任何房地产经纪人的问题。
- Wisconsin是共同财产制州。已婚夫妇可以如何取得产权，以及一方先去世时成本基础会怎样，适用的规则与佛罗里达州不同。请在过户之前而不是之后向您的律师提出。
- Wisconsin的过户通常通过产权或托管公司办理，而不是必然由律师办理，这与佛罗里达州的做法更接近而不是更远。
- 佛罗里达州的 homestead 减免及其 Save Our Homes 评估上限不会跟着您走。Wisconsin有自己的房产税处理方式、自己的减免，以及关于评估值上升速度的自有规则。请向当地税务机关确认具体情况。
我的执照到哪里为止
推荐费不是中介介绍费，也不是由您支付的费用。它是Wisconsin那家经纪公司在其完成的交易中所赚佣金的一部分，依据两家公司在您被介绍之前就已签署的协议支付给The Keyes Company。您的结算单上不会增加任何款项，并且只有交易完成才会产生任何费用。我提早说明这一点，是因为“推荐”这个词被用来描述过好几种相当不同的安排，而您有权知道自己面对的是哪一种。
这次介绍是怎么做成的
把两个日期写在同一页上
佛罗里达州的出售和Wisconsin的购买是两份独立的合同、两份独立的日程。在其他事情之前，我们先写下什么必须在什么时候完成：您必须搬出的日期、您可以搬入的日期，以及这两个里哪一个在任何情况下都不会挪动。
早介绍，别晚介绍
提前八周的介绍，价值远高于提前两周。从一开始就知道您时间表的经纪人，能告诉您在这个时间表上什么做得到。过户前两周才接手的人，只能告诉您什么做不到。
日期一变就重新对一遍
总有一个日期会变。变的时候，请在同一天告诉两边。跨州搬迁里那些昂贵的补救，多半是因为有人比其他人晚一周才知道某个日期滑了。
把限制直接说出来
我不会读完您Wisconsin的合同然后告诉您看起来没问题。我不了解那个州的标准格式、当地附件，也不了解那里的法院对措辞的解释，而一位佛罗里达州持照人对另一个州合同的宽慰之词，价值恰好为零。把它拿给那位经纪人，金额重大时，拿给一位在房产所在地持照的律师。
能看出您在和谁打交道的那些问题
- 当地在验房和贷款条件期限上的惯例是什么？现在大家把这些期限压得多紧？
- 在Wisconsin，卖方必须披露哪些事项？哪些事他们有权不说？
- 房产税的机制是怎样的 — 评估值如何确定、出售后何时重估、有哪些减免？
- 如果我需要退出，按Wisconsin的标准合同，我的定金实际会怎样？
跨州搬迁中佛罗里达州的那一侧
有时候那处佛罗里达州的房产并不是您自住的那一处。第二住所、继承来的房子、出租多年的单元 — 每一种的出售方式都不同，每一种都有必须先理顺才能上市的文件。如果其中之一牵连着您搬去Racine的计划，那部分正落在我的执照之内，而且值得早点开始，因为文件花的时间比营销长。
Wisconsin的其他城市
人们真正会问的问题
您能同时帮我卖掉佛罗里达州的房子吗？
可以，而那正是我作为您的经纪人、而不是作为一次介绍的部分。在The Keyes Company名下，佛罗里达州的挂牌完全属于我的执照范围。如果您的搬迁附带一笔佛罗里达州的出售，请早点说明，好让两条时间线一起安排。
这是否也包括对贷款机构或产权公司的推荐？
不包括。这仅是房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐，也不应被这样理解。
如果我是搬进佛罗里达州而不是搬出去呢？
那就没有推荐可做 — 那是我的执照和我的市场。请从“关于”页面开始。
佣金是由法律规定的吗？
不是。经纪人报酬不由法律规定，完全可以由您与代理您的经纪公司协商，在Wisconsin和在佛罗里达州都是如此。
您能保证我会对这位经纪人满意吗？
不能，而且对说得出相反话的人请保持怀疑。我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不监督也不控制您选择的经纪人或经纪公司，我无法承诺结果、价格或时间。
您准备好我就开始
这一页没有表单，背后也没有跟进邮件序列。链接指向The Keyes Company，由它按照自己的隐私政策处理咨询。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
从这里接手的是谁
我手上没有一份可以直接递给您的优先合作公司名单，而且如果哪位经纪人有，我会保持怀疑。一个永远都是答案的名字，是为这个位置付了钱的名字，而不是为您的情况挑出来的名字。
路径是从The Keyes Company到您所在州的一家持照经纪公司。我加上的是中间那道筛选 — 以及一个万一这次介绍看走了眼、您仍然打得通的电话号码。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。