Lascia la Florida? Cominci dalla presentazione.

La posizione onesta, dichiarata subito

Un compenso di segnalazione non è una provvigione da procacciatore e non è qualcosa che paga lei. È una quota della provvigione che l'agenzia in California guadagna su una compravendita che porta a termine, versata a The Keyes Company in base a un accordo firmato tra le due società prima ancora che lei venga presentato a chiunque. Nulla viene aggiunto al suo conteggio di chiusura, e nulla sorge affatto se una compravendita non si conclude. Lo dico subito perché la parola «segnalazione» è stata usata per descrivere accordi anche molto diversi tra loro, e lei ha diritto di sapere quale le viene offerto.

Differenze strutturali da conoscere prima di partire

• In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in California, e una licenza di California non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
• Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in California. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
• L'intestazione funziona in modo diverso per le coppie sposate in California, che è uno stato a comunione dei beni. Incide su come potete detenere l'immobile e su che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo coniuge. È una conversazione da fare con un avvocato in California, ed è meglio farla prima del closing che dopo.
• I closing in California passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. California fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Che cosa non farò

Non leggerò il suo contratto in California per dirle che sembra a posto. Non conosco il formulario standard di quello stato, né le sue appendici locali, né che cosa i suoi giudici abbiano ricavato da quelle formule, e la rassicurazione di un titolare di licenza della Florida su un contratto in un altro stato vale esattamente nulla. Lo sottoponga all'agente e, dove le somme sono rilevanti, a un avvocato abilitato dove si trova l'immobile.

Come funziona una segnalazione

Che cosa chiedere all'agente che le presento

• Quante compravendite ha concluso a Cupertino negli ultimi dodici mesi, e quante dal lato del tavolo in cui mi trovo io?
• Chi risponde davvero al telefono: lei o qualcuno del suo gruppo di lavoro? Lo chieda subito; la risposta cambia tutto il rapporto.
• Che cosa dice il suo accordo scritto sulla durata dell'incarico e su come lo interrompo se non sta funzionando?
• Come è strutturato il suo compenso e che cosa è negoziabile? Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge in nessuno stato.

Che cosa posso fare direttamente, senza presentazioni

Alla maggior parte dei trasferimenti dalla Florida è legata una compravendita in Florida. Se vende una casa in Florida e compra a Cupertino, questa è la versione più forte del servizio: la rappresento nella vendita in Florida come suo agente e la segnalo per l'acquisto in California. Un solo rapporto, due professionisti abilitati, e nessuno che finge di essere qualificato dove non lo è.

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