佛罗里达州执照 · 佛罗里达州市场
Sebring在我的执照之内。在假设其余部分之前，请往下读。
一张全州执照能告诉您什么、又不能告诉您关于Sebring的什么。
全州执照佛罗里达州的实务问题
- 在佛罗里达州的大部分地区，风暴风灾和洪水是与主保单分开承保的。请在签订合同之前、而不是之后，针对具体地址询价。
- 对于达到相应楼龄、三层及以上的公寓楼，佛罗里达州要求进行阶段性结构检查以及结构完整性储备金研究。两者都会影响分摊费用和贷款可行性。在放弃任何权利之前，请先读完它们。
- Homestead 免税额可降低佛罗里达州主要住宅的应税价值，而 Save Our Homes 上限则限制其后评估价值上涨的速度。可携带性或许能把先前佛罗里达州 homestead 的优惠带过来。这方面的权威是您所在县的房产评估官，而不是您的经纪人。
- 在佛罗里达州，产权事务按惯例由 title company 办理，而非照例交由律师处理，这会改变合同履行途中出现问题时您该打给谁。
会出问题的环节，以及什么时候出
只要有业主协会，日程的一部分就由协会决定，谁也催不动。审批流程、estoppel 结清函以及随之而来的费用，都是法定或合同规定的、都可预见，也都能在没人一开始就去申请时增加数周。我在一开始就申请。这算不上高明，它只是过户能推进与只能等待之间的区别。
我真正能加上东西的地方
这里有两件同时为真的事。第一，我的执照覆盖Sebring，与它覆盖 Boynton Beach 完全一样 — 佛罗里达州不按区域发照。第二，执照给的是权限，不是本地知识，装作不是这样，正是买家最后被误导的原因。所以：我可以接下这件事，而我要做的第一件事，是老实告诉您我该不该接。
Florida的其他城市
人们真正会问的问题
homestead 减免是怎么运作的？
它降低佛罗里达州主要住所的应税价值，并通过 Save Our Homes 评估上限限制此后评估值上升的速度。可携带性可能让您把先前佛罗里达州 homestead 的部分利益带走。就您的具体情况，县房产估价官才是权威 — 我不是税务顾问。
我需要关心洪水分区和标高吗？
请在签约之前而不是之后把这两项都查清楚。洪水分区决定贷款机构是否要求投保，而对较旧的房产，一份标高证明可能大幅改变保费。那份证明是测绘师的文件，不是经纪人的看法，卖方可能已经持有。请早点索取 — 它是少数几份能大幅改变购房算术的文件之一。
在佛罗里达州，作为卖方我必须披露什么？
佛罗里达州的卖方必须披露其已知的、对房产价值有实质影响且不易察觉的事实 — 这来自 Johnson v. Davis 一案 — 其范围比多数卖方预期的更广。实务版本是：如果您知道，而买家在看房时看不出来，就披露。当这项义务的边界确实不清楚时，那是律师的问题，不是我的。
我们之间会是什么关系 — 您是我的代理人吗？
在佛罗里达州，除非另有书面约定，推定为 transaction broker 关系，正如 Section 475.278, Florida Statutes 所设想的那样。它带着一组特定的义务，包括诚实公平地交易、专业与谨慎，以及有限的保密义务。在您依赖我之前，我会清楚地、书面地告诉您适用哪一种关系，而在约定之前任何关系都不存在。
为什么大家一直问屋顶的事？
因为保险公司据此定价，有些据此拒保，而看不到已生效保险的贷款机构无法完成过户。年龄、材料和许可记录都要紧。屋顶较旧时，请在验房期内而不是之后拿到保险方面的答案 — 它改变的是这处房产的持有成本，而那与购买成本是两个问题。
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Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130