La Florida è la mia licenza. Woodbridge è una segnalazione.

Legga questa parte prima del resto

Dopo la presentazione io non sono dentro la sua compravendita. Non supervisiono l'agente, non vedo il suo contratto e non ho alcuna autorità per intervenire quando qualcosa va storto: quell'autorità spetta al suo broker e all'ente che rilascia le licenze agli agenti in New Jersey. Quello che resta è il telefono. Se dopo tre settimane qualcosa non torna, me lo dica. Preferisco di gran lunga fare una telefonata scomoda a un'altra agenzia che scoprire al closing che la presentazione era sbagliata.

Che cosa succede davvero adesso

Che cosa questa pagina non offre

Non le dirò quanto offrire o quanto chiedere a Woodbridge. La determinazione del prezzo è la metà consulenziale di questo mestiere, poggia su elementi a cui non ho un accesso adeguato, e farlo dove non ho licenza sarebbe esattamente ciò che questa pagina dichiara di non fare. Quando le serve quella risposta, se la faccia dare dal titolare di licenza che le presento, per iscritto, con allegati gli immobili comparabili.

Prima di partire: le differenze strutturali

• Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in New Jersey, e un titolare di licenza di New Jersey non può rappresentarla in Florida.
• Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in New Jersey. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
• Si aspetti un avvocato al tavolo del closing in New Jersey. I closing in Florida passano tipicamente da una title company, quindi i personaggi in scena, la struttura dei costi e la sequenza delle ultime due settimane le risulteranno tutti poco familiari.
• Come la Florida, New Jersey ha esposizione costiera e un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sembrerà familiare; i numeri non necessariamente.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. New Jersey fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Che cosa posso fare direttamente, senza presentazioni

Esiste una versione in cui non sono affatto una segnalazione. Se l'immobile che lascia è in Florida, posso proporlo e venderlo come suo agente con The Keyes Company — quella metà rientra pienamente nella mia licenza — mentre il lato Woodbridge va al titolare di licenza che le presento. Lo dica subito, perché i due calendari vanno pianificati l'uno rispetto all'altro.

Le domande che le dicono con chi ha a che fare

• Come vengono gestite le caparre in New Jersey: chi tiene il denaro, quale importo è consueto, e da che punto smette di essere restituibile? Si faccia dare la risposta prima di versare, non dopo.
• Che cosa entra qui in una proposta oltre al prezzo, e che cosa si aspettano i venditori in New Jersey di trovarci allegato? La consuetudine locale su questo varia più di quanto chi si sposta tra stati tenda a immaginare.
• Se compro senza aver visto l'immobile di persona, che cosa farà per mio conto e che cosa si rifiuterà di fare? Una risposta chiara alla seconda metà della domanda vale più della prima.
• Quando una perizia fa emergere qualcosa, qual è la prassi locale — una riduzione del prezzo, un credito al closing o l'esecuzione dei lavori a cura del venditore — e chi conduce quella trattativa per mio conto?

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