Käufer, Verkäufer und Investoren

Eine Florida-Lizenz, und Davie liegt darin

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Direkte Vertretung

Was man in Florida einplanen sollte

Sturm- und Überschwemmungsschäden werden in weiten Teilen Floridas getrennt von der Hauptpolice versichert. Lassen Sie beides für die konkrete Adresse kalkulieren, bevor Sie unter Vertrag stehen, nicht danach.
Für Eigentumswohnanlagen ab drei Stockwerken im maßgeblichen Alter verlangt Florida strukturelle Meilenstein-Inspektionen sowie eine Rücklagenstudie zur baulichen Integrität. Beides verändert Umlagen und Finanzierbarkeit. Lesen Sie beides, bevor Sie auf irgendetwas verzichten.
Die Homestead-Befreiung senkt den steuerpflichtigen Wert eines Hauptwohnsitzes in Florida, und die Save-Our-Homes-Obergrenze begrenzt, wie schnell der veranlagte Wert danach steigt. Die Portabilität kann einen Vorteil aus einem früheren Homestead in Florida mitnehmen. Maßgeblich ist der Property Appraiser Ihres County, nicht Ihr Makler.
Der Eigentumstitel wird in Florida üblicherweise über eine Title Company abgewickelt und nicht regelmäßig über einen Anwalt, was ändert, wen Sie anrufen, wenn mitten im Vertrag eine Frage auftaucht.

Woraus die Arbeit tatsächlich besteht

Die Teile dieses Berufs, die am wenigsten zählen, sind die, über die das Marketing am lautesten spricht. Ob eine Transaktion in Davie pünktlich abgeschlossen wird, entscheidet sich daran, ob jemand den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinterhertelefoniert, ob die Auflagen des Kreditgebers in der Woche gelesen wurden, in der sie ankamen, statt in der Woche, in der sie fällig waren, und ob die Vermessung früh genug beauftragt wurde, um noch nützlich zu sein. Nichts davon fotografiert sich gut. Alles davon ist die Arbeit.

Was über einen Abschluss in Florida tatsächlich entscheidet

In der Vermessung steckt meist die Geschichte einer Immobilie. Überbauten, eine Dienstbarkeit, von der niemand sprach, ein Zaun, der seit zwanzig Jahren falsch steht, ein Anbau, der den Grenzabstand verletzt — nichts davon steht im Exposé, und alles davon kann das Eigentum, die Versicherung oder Ihre Pläne beeinträchtigen. Beauftragen Sie sie früh genug, dass sich über die Ergebnisse noch verhandeln lässt.

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Fragen, die tatsächlich gestellt werden

Was sind die Four-Point- und Wind-Mitigation-Inspektionen?

Versicherungsunterlagen und keine Käuferschutzmaßnahmen. Versicherer verlangen bei einer älteren Immobilie häufig einen Four-Point-Bericht — Dach, Elektrik, Sanitär, Heizung und Kühlung —, bevor sie überhaupt ein Angebot machen, und ein Wind-Mitigation-Bericht hält Baumerkmale fest, die eine Prämie senken können. Keiner von beiden ersetzt eine vollständige Begutachtung. Beauftragen Sie sie früh genug, dass eine Ablehnung nicht das ist, was Sie eine Woche vor dem Abschluss erfahren.

Was passiert, wenn Arbeiten am Haus nie genehmigt wurden?

Es kommt heraus, meist im unpassendsten Moment. Offene oder fehlende Genehmigungen hängen an der Immobilie und nicht an demjenigen, der die Arbeit ausgeführt hat, und sie können einen Abschluss, ein Versicherungsangebot oder Jahre später einen Verkauf aufhalten. Die Bauaufsicht der Stadt oder des County ist die Stelle zum Nachfragen, das Fragen kostet nichts, und die Antwort ist weit nützlicher, solange Ihre Vorbehaltsfristen noch laufen.

Welches Verhältnis haben wir — sind Sie mein Vertreter?

In Florida wird eine Transaction-Broker-Beziehung vermutet, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart ist, wie es Section 475.278, Florida Statutes vorsieht. Damit geht ein festgelegter Pflichtenkreis einher, darunter ehrlicher und fairer Umgang, Sachkunde und Sorgfalt sowie begrenzte Vertraulichkeit. Ich sage Ihnen klar und schriftlich, welches Verhältnis gilt, bevor Sie sich auf mich verlassen, und keines besteht, bevor es vereinbart ist.

Wie lange dauert ein Abschluss in Florida üblicherweise?

Das hängt weit mehr von der Finanzierung ab als von der Immobilie. Ein Barkauf kann in Wochen laufen; ein finanzierter richtet sich nach den Auflagen des Kreditgebers und der Bewertung. Wo eine Eigentümergemeinschaft beteiligt ist, kommt Zeit für Zustimmung und Estoppel hinzu. Ich gebe Ihnen früh einen Arbeitsterminplan und sage Ihnen, welche Daten fest und welche optimistisch sind, denn im Abstand zwischen beiden entsteht der Schaden.

Kann ich auch mit anderen Maklern sprechen?

Selbstverständlich, und Sie sollten es. Nichts an einem ersten Gespräch verlangt Exklusivität, und ein Maklerverhältnis besteht erst, wenn etwas schriftlich vereinbart ist. Wenn Sie drei Leute befragen und einen der anderen nehmen, funktioniert ein gutes Verfahren genau so. Mir ist es lieber, den Auftrag zu verlieren, als dass Sie sich jemandem verpflichten, weil eine Absage unangenehm wäre.

Ins Gespräch kommen

Kein Formular, kein Funnel. Die Über-mich-Seite enthält den Werdegang, die Lizenzangaben und die Durchwahl.

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Jacob Campbell · Immobilienvermittler in Florida, Lizenz 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130