直接代理
我能在Melbourne工作吗？能。该不该？我们谈谈。
无论哪种方式都是同一家经纪公司。唯一的问题是我们当中谁来接。
全州执照佛罗里达州的交易在哪里变复杂
只要有业主协会，日程的一部分就由协会决定，谁也催不动。审批流程、estoppel 结清函以及随之而来的费用，都是法定或合同规定的、都可预见，也都能在没人一开始就去申请时增加数周。我在一开始就申请。这算不上高明，它只是过户能推进与只能等待之间的区别。
在挂牌之前，或在出价之前
如果您已经和Melbourne的经纪人谈过而并不信服，那是打电话的理由，而不是不打的理由。我可以在The Keyes Company名下为您在Melbourne行事，也可以把您介绍给一位每周都在Brevard County 工作的同事，而在您选定任何一种之前，您会先听到我认为哪一种对您更好。佛罗里达州内部的介绍不是跨州意义上的推荐 — 那是同一家经纪公司 — 我会解释两者的区别。
佛罗里达州的实务问题
- 在佛罗里达州的大部分地区，风暴风灾和洪水是与主保单分开承保的。请在签订合同之前、而不是之后，针对具体地址询价。
- 对于达到相应楼龄、三层及以上的公寓楼，佛罗里达州要求进行阶段性结构检查以及结构完整性储备金研究。两者都会影响分摊费用和贷款可行性。在放弃任何权利之前，请先读完它们。
- Homestead 免税额可降低佛罗里达州主要住宅的应税价值，而 Save Our Homes 上限则限制其后评估价值上涨的速度。可携带性或许能把先前佛罗里达州 homestead 的优惠带过来。这方面的权威是您所在县的房产评估官，而不是您的经纪人。
- 在佛罗里达州，产权事务按惯例由 title company 办理，而非照例交由律师处理，这会改变合同履行途中出现问题时您该打给谁。
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人们真正会问的问题
我需要关心洪水分区和标高吗？
请在签约之前而不是之后把这两项都查清楚。洪水分区决定贷款机构是否要求投保，而对较旧的房产，一份标高证明可能大幅改变保费。那份证明是测绘师的文件，不是经纪人的看法，卖方可能已经持有。请早点索取 — 它是少数几份能大幅改变购房算术的文件之一。
estoppel 结清函是什么，为什么它会拖慢事情？
它是业主协会关于某单元欠款情况的书面说明 — 会费、摊派、过户费 — 而涉及业主协会的佛罗里达州过户通常要等它。协会有法定期限出具它，并为此收费。它是常规且完全可预见的，只有在没人提早申请时才会拖延过户。请顺带索取协会的章程文件。
在佛罗里达州由谁办理过户？
按惯例通常是产权公司，而不是必然由律师办理，这与其他一些州的做法不同。产权调查确认卖方有权转让其所出售的东西，并会翻出没人提过的事：一笔旧留置权、一个未结的许可、一条与围栏不符的地界。您仍然可以聘请自己的律师，尤其是在遗产出售或任何不寻常的情况中，而当我认为有必要时会明说。
在佛罗里达州，作为卖方我必须披露什么？
佛罗里达州的卖方必须披露其已知的、对房产价值有实质影响且不易察觉的事实 — 这来自 Johnson v. Davis 一案 — 其范围比多数卖方预期的更广。实务版本是：如果您知道，而买家在看房时看不出来，就披露。当这项义务的边界确实不清楚时，那是律师的问题，不是我的。
四点检查和抗风减损检查是什么？
它们是保险文件，而不是买方保护措施。对于较旧的房产，保险公司通常要求先有一份四点报告 — 屋顶、电气、管道、冷暖系统 — 才肯报价，而抗风减损报告记录可以降低保费的建筑特征。两者都不能替代完整的验房。请早点安排，别让“拒绝报价”成为您在过户前一周才发现的事。
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Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130