Miami Gardens, Florida — questo è il mio mercato

Le verifichi entrambe prima di essere sotto contratto e non dopo. La zona alluvionale determina se la copertura è richiesta da un finanziatore e, su un immobile datato, un certificato di quota altimetrica può spostare parecchio il premio. Quel certificato è un documento di un topografo e non un'opinione di un agente, e il venditore potrebbe già averlo. Lo chieda presto: è uno dei pochi pezzi di carta che possono cambiare di molto i conti di un acquisto.

È la dichiarazione scritta dell'associazione di proprietari su quanto è dovuto per un'unità — quote, contributi straordinari, spese di voltura — e un closing in Florida che coinvolge un'associazione di norma la aspetta. L'associazione ha un termine di legge per produrla e per farlo chiede un compenso. È una cosa ordinaria e del tutto prevedibile, e ritarda i closing soltanto quando nessuno l'ha richiesta per tempo. Chieda nello stesso momento anche i regolamenti dell'associazione.

Di consuetudine una title company anziché un avvocato come prassi ordinaria, il che è diverso da quanto si usa in parecchi altri stati. Le verifiche sul titolo confermano che il venditore possa trasferire ciò che sta vendendo e fanno emergere le cose che nessuno ha menzionato: un vecchio vincolo, un permesso rimasto aperto, un confine che non corrisponde alla recinzione. Può comunque volere un avvocato di sua fiducia, soprattutto in una vendita ereditaria o in qualsiasi situazione fuori dall'ordinario, e glielo dirò quando riterrò che serva.

Un venditore in Florida è tenuto a dichiarare i fatti a sua conoscenza che incidono in modo rilevante sul valore dell'immobile e che non sono agevolmente osservabili — la regola nata da Johnson v. Davis — ed è un obbligo più ampio di quanto quasi tutti i venditori si aspettino. La versione pratica: se lo sa e un acquirente non lo vedrebbe durante una visita, lo dichiari. Dove i confini di quell'obbligo sono davvero incerti, la domanda è per un avvocato e non per me.

Documenti assicurativi, non tutele per l'acquirente. Su un immobile datato gli assicuratori chiedono comunemente una perizia four-point — tetto, impianto elettrico, impianto idraulico, riscaldamento e climatizzazione — prima ancora di fare un preventivo, e una perizia wind mitigation registra caratteristiche costruttive che possono ridurre il premio. Nessuna delle due sostituisce un'ispezione completa dell'immobile. Le ordini abbastanza presto perché un rifiuto a quotare non sia ciò che scopre una settimana prima del closing.