Покупателям, продавцам и инвесторам

Miami Gardens, Флорида — это мой рынок

Здесь направление не нужно. Miami Gardens внутри той территории, где я работаю, и я могу представлять вас напрямую.

Прямое представительство

Где я действительно что-то добавляю

Я работаю под началом The Keyes Company — флоридской брокерской компании с 1926 года. Для рекламы это значит меньше, чем для скучных вещей: есть брокер, к которому можно эскалировать вопрос, есть комплаенс, который для кого-то является настоящей работой, и есть сеть направлений на те случаи, когда правильный ответ — не я.

Флоридские особенности, которые стоит запланировать

  • На большей части Флориды ущерб от штормового ветра и наводнения страхуется отдельно от основного полиса. Запросите расчёт по конкретному адресу до того, как окажетесь под контрактом, а не после.
  • Для кондоминиумов в три этажа и выше, достигших соответствующего возраста, Флорида требует контрольных инспекций конструкций и исследования резервов конструктивной целостности. И то и другое меняет размер взносов и возможность получить финансирование. Прочтите их прежде, чем от чего-либо отказываться.
  • Освобождение homestead снижает налогооблагаемую стоимость основного жилья во Флориде, а ограничение Save Our Homes сдерживает скорость последующего роста оценочной стоимости. Портативность позволяет перенести льготу с прежнего homestead во Флориде. Достоверный источник здесь — оценщик недвижимости вашего округа, а не ваш агент.
  • Во Флориде вопросы титула по сложившейся практике ведёт title company, а не адвокат как правило, и это меняет то, кому вы звоните, когда вопрос возникает посреди сделки.

Что идёт не так и когда

Межевой план — это обычно то место, где хранится история объекта. Захваты границ, сервитут, о котором никто не упомянул, забор, который двадцать лет стоит не там, пристройка, заходящая за линию отступа: ничего этого нет в описании объекта, и всё это может повлиять на титул, страхование или на вашу возможность сделать то, что вы задумали. Заказывайте его достаточно рано, чтобы по его выводам ещё можно было договариваться.

Другие города в штате Florida

Вопросы, которые задают на самом деле

Нужно ли мне думать о паводковой зоне и высоте над уровнем моря?

Посмотрите и то и другое до заключения договора, а не после. Паводковая зона определяет, потребует ли кредитор страховое покрытие, а на старом объекте свидетельство о высоте (elevation certificate) может существенно сдвинуть премию. Это документ геодезиста, а не мнение агента, и у продавца он вполне может уже быть. Просите его рано — это одна из немногих бумаг, способных сильно изменить арифметику покупки.

Что такое письмо estoppel и почему оно всё задерживает?

Это письменное заявление ассоциации о том, что причитается по объекту: взносы, целевые сборы, плата за переоформление, — и флоридское закрытие с участием ассоциации, как правило, его дожидается. У ассоциации есть установленный законом срок на его подготовку, и за это она берёт плату. Всё это обыденно и совершенно предсказуемо и задерживает закрытие только тогда, когда его никто не заказал заранее. Заодно просите учредительные документы ассоциации.

Кто ведёт закрытие сделки во Флориде?

Обычно титульная компания, а не юрист по умолчанию, и это отличается от практики ряда других штатов. Титульная проверка подтверждает, что продавец может передать то, что продаёт, и вскрывает то, о чём никто не упомянул: старый залог, открытое разрешение, границу, не совпадающую с забором. Собственный юрист вам всё равно может понадобиться, особенно при наследственной продаже или чём-то нестандартном, и я скажу об этом, когда сочту это оправданным.

Что я обязан раскрыть как продавец во Флориде?

Продавцы во Флориде обязаны раскрывать известные им факты, существенно влияющие на стоимость объекта и не очевидные при осмотре, — правило из дела Johnson v. Davis, — и оно шире, чем ожидает большинство продавцов. Практическая версия: если вы об этом знаете, а покупатель при обходе этого не увидит, раскройте. Там, где границы этой обязанности действительно неясны, это вопрос к юристу, а не ко мне.

Что такое four-point и wind mitigation inspections?

Это страховые документы, а не защита покупателя. Страховщики обычно просят отчёт four-point по старому объекту — крыша, электрика, сантехника, отопление и охлаждение — прежде чем вообще дадут расчёт, а отчёт wind mitigation фиксирует конструктивные особенности, способные снизить премию. Ни один из них не заменяет полноценную инспекцию дома. Заказывайте их достаточно рано, чтобы отказ в расчёте не обнаружился за неделю до закрытия.

Давайте поговорим

Никаких форм и воронок. На странице «Обо мне» есть биография, данные лицензии и прямой контакт.

О Jacob Campbell Читать частые вопросы

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130