Florida-Lizenz · Florida-Markt

Pensacola, Escambia County — die ehrliche Antwort

Was eine landesweite Lizenz über Pensacola aussagt und was nicht.

Im ganzen Bundesstaat lizenziert

Die Stellen, an denen es schiefgeht, und wann

Die Ergebnisse einer Begutachtung sind eine Verhandlung mit einer Frist daran. Der Bericht ist keine Mängelliste, und ein Verkäufer muss ihn nicht als solche akzeptieren. Über das Ergebnis entscheidet, wie die Forderung formuliert ist, wie schnell sie zurückgeht und ob die wichtigen Punkte von den kosmetischen getrennt wurden. Zwölf Punkte zu schicken, von denen drei zählen, ist der sicherste Weg, gar nichts zu bekommen.

Was man in Florida einplanen sollte

Sturm- und Überschwemmungsschäden werden in weiten Teilen Floridas getrennt von der Hauptpolice versichert. Lassen Sie beides für die konkrete Adresse kalkulieren, bevor Sie unter Vertrag stehen, nicht danach.
Für Eigentumswohnanlagen ab drei Stockwerken im maßgeblichen Alter verlangt Florida strukturelle Meilenstein-Inspektionen sowie eine Rücklagenstudie zur baulichen Integrität. Beides verändert Umlagen und Finanzierbarkeit. Lesen Sie beides, bevor Sie auf irgendetwas verzichten.
Die Homestead-Befreiung senkt den steuerpflichtigen Wert eines Hauptwohnsitzes in Florida, und die Save-Our-Homes-Obergrenze begrenzt, wie schnell der veranlagte Wert danach steigt. Die Portabilität kann einen Vorteil aus einem früheren Homestead in Florida mitnehmen. Maßgeblich ist der Property Appraiser Ihres County, nicht Ihr Makler.
Der Eigentumstitel wird in Florida üblicherweise über eine Title Company abgewickelt und nicht regelmäßig über einen Anwalt, was ändert, wen Sie anrufen, wenn mitten im Vertrag eine Frage auftaucht.

Woraus die Arbeit tatsächlich besteht

Ein großer Teil dieser Website ist für Menschen geschrieben, die Florida verlassen. Diese Seite ist der umgekehrte Fall: Pensacola liegt in Florida, die Lizenzfrage stellt sich also gar nicht, und offen ist nur eine praktische Frage nach Entfernung und Präsenz. Entfernung ist nicht immer ein Problem — viel von dieser Arbeit läuft heute per Telefon, E-Mail und Dokumentenportal —, aber sie ist eine Tatsache, und Sie sind besser dran, wenn Sie sie vor der Entscheidung kennen statt danach.

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Fragen, die tatsächlich gestellt werden

Was muss ich als Verkäufer in Florida offenlegen?

Verkäufer in Florida müssen ihnen bekannte Umstände offenlegen, die den Wert der Immobilie wesentlich beeinflussen und nicht ohne Weiteres erkennbar sind — die Regel aus Johnson v. Davis —, und sie reicht weiter, als die meisten Verkäufer erwarten. Praktisch: Wenn Sie davon wissen und ein Käufer es bei einer Besichtigung nicht sehen würde, legen Sie es offen. Wo die Grenzen dieser Pflicht wirklich unklar sind, ist das eine Frage für einen Anwalt und nicht für mich.

Was sind die Four-Point- und Wind-Mitigation-Inspektionen?

Versicherungsunterlagen und keine Käuferschutzmaßnahmen. Versicherer verlangen bei einer älteren Immobilie häufig einen Four-Point-Bericht — Dach, Elektrik, Sanitär, Heizung und Kühlung —, bevor sie überhaupt ein Angebot machen, und ein Wind-Mitigation-Bericht hält Baumerkmale fest, die eine Prämie senken können. Keiner von beiden ersetzt eine vollständige Begutachtung. Beauftragen Sie sie früh genug, dass eine Ablehnung nicht das ist, was Sie eine Woche vor dem Abschluss erfahren.

Was passiert, wenn Arbeiten am Haus nie genehmigt wurden?

Es kommt heraus, meist im unpassendsten Moment. Offene oder fehlende Genehmigungen hängen an der Immobilie und nicht an demjenigen, der die Arbeit ausgeführt hat, und sie können einen Abschluss, ein Versicherungsangebot oder Jahre später einen Verkauf aufhalten. Die Bauaufsicht der Stadt oder des County ist die Stelle zum Nachfragen, das Fragen kostet nichts, und die Antwort ist weit nützlicher, solange Ihre Vorbehaltsfristen noch laufen.

Welches Verhältnis haben wir — sind Sie mein Vertreter?

In Florida wird eine Transaction-Broker-Beziehung vermutet, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart ist, wie es Section 475.278, Florida Statutes vorsieht. Damit geht ein festgelegter Pflichtenkreis einher, darunter ehrlicher und fairer Umgang, Sachkunde und Sorgfalt sowie begrenzte Vertraulichkeit. Ich sage Ihnen klar und schriftlich, welches Verhältnis gilt, bevor Sie sich auf mich verlassen, und keines besteht, bevor es vereinbart ist.

Wie lange dauert ein Abschluss in Florida üblicherweise?

Das hängt weit mehr von der Finanzierung ab als von der Immobilie. Ein Barkauf kann in Wochen laufen; ein finanzierter richtet sich nach den Auflagen des Kreditgebers und der Bewertung. Wo eine Eigentümergemeinschaft beteiligt ist, kommt Zeit für Zustimmung und Estoppel hinzu. Ich gebe Ihnen früh einen Arbeitsterminplan und sage Ihnen, welche Daten fest und welche optimistisch sind, denn im Abstand zwischen beiden entsteht der Schaden.

Ins Gespräch kommen

Kein Formular, kein Funnel. Die Über-mich-Seite enthält den Werdegang, die Lizenzangaben und die Durchwahl.

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Jacob Campbell · Immobilienvermittler in Florida, Lizenz 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130