買主・売主・投資家へ
Port St Lucieでの住み替えをお考えですか。
ライセンスは一つ、そしてそれは条件なしにPort St Lucieを覆っています。
直接の代理Port St Lucieの取引は実際にどう進むか
Port St Lucieの物件についての最初の面談に費用はかからず、どちらも何の約束もしません。検討中のものを見て、先へ進む前に確認しておきたい点をお伝えし、私の答えるべきことでない部分については率直に言います。検査業者、測量士、貸し手、弁護士は、それぞれ私の知らないことを知っています。まだエージェントは要らない、というのが正直な答えなら、その答えをお伝えします。
過小評価されがちな部分
- フロリダ州の広い範囲で、暴風と洪水は主契約とは別に引き受けられます。契約に入る前に、契約後ではなく、具体的な住所で見積もりを取ってください。
- 該当する築年数に達した三階建て以上のコンドミニアムについて、フロリダ州はマイルストーン構造検査と構造健全性積立金調査を義務づけています。いずれも管理費の賦課と融資の可否を左右します。何かを放棄する前に、必ず両方をお読みください。
- ホームステッド控除はフロリダ州の主たる住居の課税評価額を引き下げ、Save Our Homes の上限はその後の評価額の上昇速度を抑えます。ポータビリティにより、以前のフロリダ州ホームステッドの恩典を引き継げる場合があります。この点で拠り所となるのは郡の不動産評価官であって、担当エージェントではありません。
- フロリダ州では、権原（タイトル）は慣行として弁護士ではなく title company が扱います。そのため、契約の途中で疑問が生じたときの連絡先が変わってきます。
よく効く順に並べた実務的なこと
権原調査は、誰も触れなかったことを見つけるために存在します。古い先取特権、借換え時に抹消されなかった抵当、完了しなかった相続手続き、二人前の所有者の権利証に欠けた署名。その大半は時間があれば治せて、時間がなければ治せません。だからこそ、契約の最後の二週間ではなく最初に調査を始めるべきなのです。
Florida州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
フロリダ州ではクロージングを誰が扱いますか。
慣習として、当然に弁護士がというよりはタイトルカンパニーが扱います。これはほかの多くの州の実務とは異なります。権原調査は売主が売ろうとしているものを移転できることを確かめ、誰も触れなかったことを掘り出します。古い先取特権、未完了の許可、塀と一致しない境界などです。相続案件や変わった事情のある取引では、ご自身の弁護士が必要な場合もありますし、必要だと思えばそう申し上げます。
フロリダ州の売主として何を開示する必要がありますか。
フロリダ州の売主は、物件の価値に重大な影響を与える既知の事実のうち、容易に観察できないものを開示する義務を負います。Johnson v. Davis に由来する準則で、多くの売主が思っているより範囲が広いものです。実務的には、自分が知っていて、買主が内見で気づかないことなら開示してください。その義務の境界が本当に不明確な場合は、私ではなく弁護士への質問です。
four-point と wind mitigation の点検とは何ですか。
買主保護ではなく保険のための書類です。保険会社は古い物件について、そもそも見積もりを出す前に four-point 報告（屋根、電気、配管、冷暖房）を求めるのが一般的で、wind mitigation 報告は保険料を下げうる構造上の特徴を記録します。どちらも住宅の総合インスペクションの代わりにはなりません。引受拒否がクロージング一週間前に判明する事態を避けられるだけ早く発注してください。
家の工事に許可が取られていなかった場合はどうなりますか。
表に出ます。たいてい最も都合の悪い時にです。未完了または不存在の許可は、工事をした人ではなく物件に付いてきますし、クロージング、保険の見積もり、あるいは何年も先の売却を止めることがあります。確認先は市または郡の建築課で、聞くのは無料です。そして解除条件の期間がまだ生きているうちのほうが、答えははるかに役に立ちます。
私たちの関係はどうなりますか。あなたは私の代理人ですか。
フロリダ州では、書面で別途合意しない限り transaction broker の関係が推定されます。Section 475.278, Florida Statutes が想定するとおりです。そこには定められた義務があり、誠実かつ公正に扱うこと、技能と注意、そして限定的な守秘が含まれます。あなたが私を頼りにする前に、どの関係が当てはまるかを率直に、かつ書面でお伝えします。そして合意されるまで、どの関係も存在しません。
まずはお話ししましょう
フォームも導線もありません。プロフィールのページに経歴、ライセンス情報、直通の連絡先を掲載しています。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130