The Keyes Company · Broward郡
Miramar, Broward郡での購入
Broward郡は日々の担当地域です。始め方はこちらです。
直接の代理フロリダ州ならではの、計画しておくべきこと
- フロリダ州の広い範囲で、暴風と洪水は主契約とは別に引き受けられます。契約に入る前に、契約後ではなく、具体的な住所で見積もりを取ってください。
- 該当する築年数に達した三階建て以上のコンドミニアムについて、フロリダ州はマイルストーン構造検査と構造健全性積立金調査を義務づけています。いずれも管理費の賦課と融資の可否を左右します。何かを放棄する前に、必ず両方をお読みください。
- ホームステッド控除はフロリダ州の主たる住居の課税評価額を引き下げ、Save Our Homes の上限はその後の評価額の上昇速度を抑えます。ポータビリティにより、以前のフロリダ州ホームステッドの恩典を引き継げる場合があります。この点で拠り所となるのは郡の不動産評価官であって、担当エージェントではありません。
- フロリダ州では、権原（タイトル）は慣行として弁護士ではなく title company が扱います。そのため、契約の途中で疑問が生じたときの連絡先が変わってきます。
私に期待していいこと
ここでもしないことがあります。媒介を取るために、証拠が支えるより高い価値だとは言いません。書類が支えられないクロージング日には合意しません。そして、答える資格のある人に属する法律・税務・保険の質問には答えません。私は The Keyes Company の不動産営業担当者であって、弁護士でも鑑定士でも検査業者でもありません。その区別がいちばん効くのは、効いてほしくないと思う瞬間です。
フロリダ州のクロージングを実際に決めるもの
無許可の工事は、工事をした人ではなく物件に付いてきます。未完了の許可、検査を受けていない工事、書類のない車庫改装や囲われたパティオ。これらは最も都合の悪い時に表に出て、クロージングや保険の見積もり、あるいは何年も先の転売を止めることがあります。記録に何があるかは建築課が教えてくれますし、聞くのは無料です。そして解除条件がまだ生きているうちに聞く価値があります。
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実際によく聞かれる質問
私たちの関係はどうなりますか。あなたは私の代理人ですか。
フロリダ州では、書面で別途合意しない限り transaction broker の関係が推定されます。Section 475.278, Florida Statutes が想定するとおりです。そこには定められた義務があり、誠実かつ公正に扱うこと、技能と注意、そして限定的な守秘が含まれます。あなたが私を頼りにする前に、どの関係が当てはまるかを率直に、かつ書面でお伝えします。そして合意されるまで、どの関係も存在しません。
フロリダ州の売主として何を開示する必要がありますか。
フロリダ州の売主は、物件の価値に重大な影響を与える既知の事実のうち、容易に観察できないものを開示する義務を負います。Johnson v. Davis に由来する準則で、多くの売主が思っているより範囲が広いものです。実務的には、自分が知っていて、買主が内見で気づかないことなら開示してください。その義務の境界が本当に不明確な場合は、私ではなく弁護士への質問です。
洪水ゾーンと標高は気にするべきですか。
契約後ではなく契約前に両方を調べてください。洪水ゾーンは貸し手が保険を要求するかどうかを決めますし、古い物件では標高証明書（elevation certificate）が保険料を大きく動かすことがあります。それはエージェントの意見ではなく測量士の書類で、売主がすでに持っている場合もあります。早めに求めてください。購入の計算を大きく変えうる数少ない書類の一つです。
homestead 控除はどう機能しますか。
フロリダ州の主たる住居の課税評価額を下げ、Save Our Homes の評価上限を通じて、その後の評価額の上昇速度を抑えます。ポータビリティにより、以前のフロリダ州の homestead からの利益を持ち越せる場合があります。個別の状況について権限を持つのは郡の資産評価官です。私は税務顧問ではありません。
州外から買う場合も手伝ってもらえますか。
はい。ここではよくある形です。フロリダ州側では私があなたを代理します。いま住んでいる場所にも売る物件があるなら、The Keyes Company を通じて現地のライセンス保持者へ紹介できます。
まずはお話ししましょう
フォームも導線もありません。プロフィールのページに経歴、ライセンス情報、直通の連絡先を掲載しています。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130